Coefficients de réévaluation TPI Maroc 2026
Formule de calcul de la TPI (plus-values immobilières), coefficients de réévaluation par période d'acquisition, taux de 20% avec minimum de 3%, et exonérations pour la résidence principale MRE.
La TPI (Taxe sur les Profits Immobiliers) est l’IR au titre des profits fonciers. Taux unique de 20 % depuis la LF 2023, avec un plancher de 3 % du prix de cession même sans profit (art. 73-II-F-6 et 144-II CGI (Code Général des Impôts)).
Formule de calcul (art. 65 CGI)
Profit net = Prix de cession - Frais de cession
- [(Prix d'acquisition + Frais d'acquisition + Dépenses d'investissement + Intérêts bancaires) x Coefficient de réévaluation]
Frais d’acquisition : 15 % forfaitaires du prix d’acquisition (art. 65-II CGI), sans justificatif. Tu peux opter pour les frais réels s’ils sont supérieurs, mais avec justificatifs obligatoires. En pratique, le forfait de 15 % est presque toujours plus avantageux.
Dépenses d’investissement : travaux de construction, rénovation, amélioration. Déductibles uniquement sur factures. Sans facture, la déduction est perdue.
Intérêts bancaires : intérêts d’emprunt immobilier, y compris la marge locative d’un contrat Mourabaha.
Impôt dû : le montant le plus élevé entre 20 % du profit net et 3 % du prix de cession.
Coefficients de réévaluation par période
Les coefficients sont basés sur l’indice national du coût de la vie (INCV) et fixés chaque année par arrêté ministériel. Le dernier en vigueur est l’arrêté n. 377-25 du 13 février 2025 (BO 7369).
| Période d’acquisition | Coefficient approximatif |
|---|---|
| Avant 1946 | Taux forfaitaire 3 %/an |
| 1946-1976 | ~3,0 |
| 1977-1989 | ~2,5 |
| 1990-1996 | ~2,0 |
| 2001-2007 | ~1,4 à 1,6 |
| 2008-2013 | ~1,2 |
| 2014-2019 | ~1,1 |
| 2020-2024 | ~1,03 à 1,05 |
Pour les coefficients exacts année par année, consulte l’arrêté n. 377-25 sur tax.gov.ma ou le simulateur TPI de maroc-compta.com.
Attention : utiliser un coefficient approximatif au lieu du coefficient exact peut déclencher un redressement. Vérifie systématiquement dans l’arrêté de l’année de cession.
Exonération résidence principale MRE (art. 63-II-B CGI)
L’art. 63-II-B reconnaît comme résidence principale le logement que tu conserves pour tes séjours au Maroc, ou celui occupé gratuitement par ton conjoint, tes ascendants ou descendants au 1er degré.
Conditions cumulatives :
- Occupation à titre de résidence principale depuis au moins 5 ans (réduit de 6 à 5 ans par la LF 2023)
- Bien jamais loué — même une semaine sur Airbnb = perte définitive
- Bien jamais affecté à un usage professionnel
- Prix de cession inférieur ou égal à 4 000 000 MAD
- Une seule exonération par période de 5 ans
- Tolérance de vacance : 1 an maximum entre le départ et la vente
Si le prix dépasse 4 000 000 MAD, la cotisation minimale de 3 % reste due sur la fraction excédant ce seuil (art. 144-II-2 CGI).
Déclaration et délais
La déclaration et le paiement doivent intervenir dans les 30 jours suivant la cession (art. 83-I CGI). Télédéclaration obligatoire via SIMPL-IR (irpart.tax.gov.ma).
En pratique, le notaire prélève automatiquement la TPI sur le prix de cession et effectue la déclaration pour toi. Depuis le 01/07/2024, un quitus fiscal est obligatoire : aucun acte de cession sans attestation de paiement des impôts (art. 139-IV CGI).
Avis préalable fiscal (art. 234 quinquies CGI)
Tu peux soumettre une demande d’avis préalable dans les 30 jours du compromis de vente. La DGI répond sous 60 jours. Si tu paies conformément à l’attestation : dispense de contrôle fiscal ultérieur. Attestation valable 6 mois. Opérationnel depuis le 01/07/2023.
Sources : CGI marocain, art. 61-65, 73-II-F-6, 83-I, 144-II, 63-II-B, 234 quinquies ; Arrêté 377-25 du 13/02/2025 (BO 7369) ; LF 2023 (loi 50-22) ; Guide Fiscal MRE 2025 (mre.gov.ma).
Questions fréquentes
Existe-t-il un abattement pour durée de détention au Maroc ?
Non. Le CGI marocain ne prévoit aucun abattement progressif pour durée de détention, contrairement au système français. Le seul mécanisme de correction temporelle passe par les coefficients de réévaluation du prix d'acquisition, basés sur l'indice national du coût de la vie (arrêté 377-25 du 13/02/2025).
Un MRE peut-il bénéficier de l'exonération résidence principale s'il ne vit pas au Maroc ?
Oui. L'art. 63-II-B du CGI reconnaît comme résidence principale le logement que le MRE conserve pour ses séjours au Maroc ou celui occupé gratuitement par son conjoint, ascendants ou descendants au 1er degré. Conditions : 5 ans minimum d'occupation, jamais loué (même une semaine sur Airbnb), prix de cession inférieur ou égal à 4 000 000 MAD.