Frais d'acquisition immobilière Maroc : calcul complet
Calcul détaillé des frais d'acquisition immobilière au Maroc en 2026 : droits d'enregistrement, conservation foncière, notaire, timbres. Simulations à 1M, 2M et 5M MAD. Daam Sakan et Mourabaha.
Acheter un bien au Maroc, ce n’est pas juste le prix affiché. Il faut ajouter entre 7% et 8,5% de frais incompressibles. Voici le détail poste par poste, avec trois simulations concrètes.
Les 5 postes de frais d’acquisition
| Poste | Base de calcul | Taux / Montant |
|---|---|---|
| Droits d’enregistrement | Prix de vente | 4% (local construit) ou 5% (terrain nu) — art. 133-I CGI (Code Général des Impôts) |
| Conservation foncière | Prix de vente | 1,5% + droit fixe 100 MAD + certificat 100 MAD — Décret 2-16-375 |
| Taxe notariale | Prix de vente | 0,5% — Dahir 14 mars 1950, art. 21 LF 2005 |
| Honoraires notaire + TVA | Prix de vente | ~1% HT (barème Décret 2-17-481) + TVA 20% |
| Timbres et frais de dossier | Forfait | 1 500 à 3 000 MAD — art. 252-II-I-7. CGI |
Simulations pour un appartement (local construit, taux 4%)
| Poste | 1 000 000 MAD | 2 000 000 MAD | 5 000 000 MAD |
|---|---|---|---|
| Droits d’enregistrement (4%) | 40 000 | 80 000 | 200 000 |
| Conservation foncière | 15 100 | 30 100 | 75 100 |
| Taxe notariale (0,5%) | 5 000 | 10 000 | 25 000 |
| Honoraires notaire | 10 000 | 20 000 | 50 000 |
| TVA sur honoraires (20%) | 2 000 | 4 000 | 10 000 |
| Certificat propriété | 100 | 100 | 100 |
| Timbres et frais | 2 000 | 2 500 | 3 000 |
| Total | 74 200 | 146 700 | 363 200 |
| % du prix | 7,4% | 7,3% | 7,3% |
Pour un terrain nu (taux 5%), les totaux passent respectivement à 84 200 MAD (8,4%), 166 700 MAD (8,3%) et 413 200 MAD (8,3%).
Frais d’hypothèque en cas de crédit bancaire
Si tu achètes à crédit, l’inscription d’hypothèque ajoute un coût supplémentaire calculé sur le montant du prêt (Décret 2-16-375) :
| Tranche du prêt | Taux |
|---|---|
| 0 — 250 000 MAD | 0,5% |
| 250 001 — 5 000 000 MAD | 1,5% |
| Au-delà de 5 000 000 MAD | 0,5% |
Un droit fixe de 100 MAD s’ajoute à l’inscription.
Daam Sakan : l’aide directe à l’achat
Le programme Daam Sakan (décret 2-23-350) accorde une aide directe aux primo-accédants, MRE inclus :
| Prix du logement (TTC) | Montant de l’aide |
|---|---|
| <= 300 000 MAD | 100 000 MAD |
| <= 700 000 MAD | 70 000 MAD |
Conditions : logement neuf d’au moins 2 pièces, première vente, permis d’habiter délivré depuis le 1er janvier 2023, engagement de résidence de 5 ans. Pour un MRE, l’occupation gratuite par le conjoint, un ascendant ou un descendant direct au 1er degré est acceptée. 26% des premiers bénéficiaires sont des MRE.
Mourabaha et financement participatif
Passer par une banque participative agréée Bank Al-Maghrib (loi 103-12) ne double pas les droits d’enregistrement. La neutralité fiscale fonctionne ainsi :
- Acquisition par la banque : droits normaux (4% ou 5%) — art. 133-I-F/G CGI
- Cession finale au client : droit fixe de 200 MAD seulement — art. 135-II-13. CGI
- Déductibilité IR : le coût de la Mourabaha est déductible à hauteur de 10% du revenu global imposable (art. 28-II CGI)
Les banques participatives agréées : Umnia Bank, Bank Assafa, BTI Bank, Bank Al Yousr, Al Akhdar Bank.
Alerte MRE : une banque française (même si elle propose un produit “islamique”) ne bénéficie pas de cette neutralité fiscale marocaine. Tu paierais 4% sur chaque mutation, soit un doublement des droits.
Données issues de frais-immobilier.json — Dernière vérification : 15 mars 2026. Cette page présente les frais à titre indicatif. Pour ta situation personnelle, consulte un professionnel habilité (notaire, avocat).
Questions fréquentes
Quel pourcentage total de frais prévoir pour acheter un appartement au Maroc ?
Compte environ 7,3% à 7,4% du prix d'achat pour un appartement (local construit taxé à 4%). Ce total inclut droits d'enregistrement (4%), conservation foncière (1,5%), taxe notariale (0,5%), honoraires notaire TTC (~1,2%) et timbres. Pour un terrain nu, prévois plutôt 8,3% à 8,4%.
Un MRE peut-il bénéficier de Daam Sakan ?
Oui. Les MRE sont éligibles à l'aide Daam Sakan (décret 2-23-350) : 100 000 MAD pour un logement <= 300 000 MAD TTC, ou 70 000 MAD pour un logement <= 700 000 MAD TTC. Condition : le logement peut être occupé gratuitement par ton conjoint, ascendant ou descendant direct au 1er degré.
La Mourabaha immobilière entraîne-t-elle un double paiement des droits d'enregistrement ?
Non, si tu passes par une banque participative agréée Bank Al-Maghrib (loi 103-12). La banque paie les droits normaux à l'achat (4% ou 5%), puis la cession finale à ton nom est soumise à un simple droit fixe de 200 MAD (art. 135-II-13. CGI). Attention : une banque française ne bénéficie pas de cette neutralité fiscale.