Sommaire · 16 sections
Tu cherches un bien éligible Daam Sakane mais tu ne sais pas si l’appartement qui t’intéresse rentre dans le périmètre du programme ? Cinq catégories de biens, deux plafonds de prix, une date charnière de permis d’habiter, et une règle de la « première vente » qui élimine tout l’ancien. Voici exactement quels logements sont éligibles — et comment vérifier le tien.
Quelles sont les 5 catégories de biens éligibles ?
Le décret n° 2-23-350, qui régit les modalités d’octroi de l’aide directe au logement, identifie cinq catégories de biens éligibles. Toutes doivent être neuves et vendues pour la première fois (cession initiale par le promoteur ou le constructeur).
1. Appartements neufs. C’est la catégorie la plus large. Programmes neufs des grandes villes (Casablanca, Rabat, Tanger, Marrakech, Agadir) construits depuis 2022-2023. Inclut les résidences en copropriété, les programmes de plusieurs centaines de logements (typique des promoteurs nationaux), et les petits programmes privés.
2. Maisons individuelles. Villas, riads neufs construits dans des lotissements ou de manière indépendante. Cette catégorie est plus rare dans les tranches de prix éligibles (≤ 700 000 MAD TTC), elle existe surtout dans les zones péri-urbaines.
3. Logements économiques. Catégorie spécifique du droit marocain de l’habitat, désignant des logements à coût plafonné par décret. Historiquement, le programme « logement social à 250 000 MAD » (avant 2024) entrait dans cette catégorie. Aujourd’hui, ces logements sont typiquement dans la tranche 100 000 MAD d’aide (prix ≤ 300 000 MAD).
4. Résidences de moyen standing. Programmes neufs visant les classes moyennes urbaines : appartements de 60 à 90 m², équipements standards. Tranche de prix typique : 300 000 à 700 000 MAD — donc 70 000 MAD d’aide.
5. Projets immobiliers intégrés validés par l’État. Catégorie ouverte qui inclut les grands projets pluri-fonctions (résidentiels + commerces + équipements publics) labellisés par les autorités. Typiquement gérés par Al Omrane ou en partenariat public-privé (PPP). Liste précise non publiée par le portail daamsakane.ma.
À retenir La condition est sur le bien (permis d’habiter + prix + première vente), pas sur le promoteur. Tu n’as pas à choisir un promoteur « agréé Daam Sakane » — il n’y a pas de liste officielle de promoteurs. Vérifie le permis d’habiter et la conformité du bien, pas la marque du constructeur.
La condition « logement neuf » et la date du 01/01/2023
C’est la condition la plus filtrante du programme. Le décret 2-23-350 exige que le bien :
- Soit neuf : jamais habité, jamais vendu auparavant
- Ait un permis d’habiter (ou « certificat de conformité » selon les communes) daté du 1ᵉʳ janvier 2023 ou plus tard
- Soit vendu pour la première fois (cession initiale par le promoteur ou le constructeur)
Que faire pour vérifier la date du permis d’habiter ?
Le permis d’habiter est un document délivré par la commune du lieu du bien après inspection de l’achèvement des travaux. Il est strict : pas de bien occupable légalement sans ce document. La date sur le permis fait foi.
Comment vérifier :
- Demande au promoteur une copie du permis d’habiter avant de signer le compromis. C’est ton droit légitime.
- Vérifie la date dans l’angle supérieur du document : elle doit être postérieure au 31/12/2022.
- Pour un bien en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement) : le permis d’habiter sera délivré à la livraison. Le promoteur doit garantir par contrat que la livraison + permis sera ≥ 01/01/2023 (en pratique, tous les programmes VEFA actuels livrent en 2026, 2027 ou 2028 — donc OK).
Piège Beaucoup de biens en marché secondaire (revente) sont annoncés comme « neufs ». Ne te fie pas à l’apparence. Un appartement habité 2 semaines puis revendu n’est pas neuf au sens du programme — c’est une revente, donc inéligible. La règle de la première vente est juridique, pas physique : seule la cession initiale par le promoteur compte.
Pourquoi cette date du 01/01/2023 ?
La LF 22-50 année 2023 a été adoptée fin 2022 et entrée en vigueur le 01/01/2023. L’aide Daam Sakane est conçue pour soutenir la production immobilière neuve depuis cette date : c’est un instrument de relance du secteur immobilier marocain, post-COVID, alignée sur le cycle de mise en service des nouveaux programmes. Les biens livrés avant 2023 sont considérés comme antérieurs au dispositif.
Conséquence pratique : environ 90 % du marché immobilier marocain (l’ancien + le neuf antérieur à 2023) est exclu. Tu dois te concentrer sur les programmes en cours de livraison ou en VEFA.
Les deux tranches de prix : 100 000 MAD vs 70 000 MAD
Le montant de l’aide dépend du prix du bien :
| Tranche prix TTC | Aide directe État | Cible |
|---|---|---|
| ≤ 300 000 MAD | 100 000 MAD | Logements modestes, primo-accédants à revenu limité, périphéries urbaines |
| 300 001 - 700 000 MAD | 70 000 MAD | Classes moyennes, appartements de 60-90 m² en zone urbaine |
| > 700 000 MAD | 0 (inéligible) | Standing supérieur, exclu du dispositif |
Que représentent ces tranches en pratique ?
Tranche 100 000 MAD (prix ≤ 300 000 MAD) :
- Logements économiques en périphérie de Casablanca, Rabat, Tanger
- Appartements 35-50 m² en quartier périphérique
- Programmes Al Omrane logement social
- Petites maisons individuelles dans lotissements péri-urbains
Tranche 70 000 MAD (prix 300-700 000 MAD) :
- Appartements 60-90 m² en zone urbaine standard
- Programmes de moyen standing à Casablanca (quartiers Bourgogne, Aïn Diab, etc.), Tanger Marina, Rabat-Salé
- VEFA dans les nouvelles zones de développement
- C’est la tranche la plus demandée (68 % vs 32 % pour la tranche 100k au lancement)
L’arbitrage du MRE : maximiser l’aide ou la qualité ?
Une erreur fréquente : viser systématiquement la tranche 100 000 MAD pour « maximiser l’aide ». C’est une approche par l’argent, pas par l’usage.
Question pratique : tu vis à Paris ou Bruxelles avec un revenu confortable, tu achètes pour ta famille ou ta retraite future. La différence de 30 000 MAD d’aide en plus (100k vs 70k) doit être pesée contre :
- La surface habitable
- La localisation (centre ville vs périphérie)
- La qualité de construction
- La valeur de revente future (un bien en quartier central garde mieux sa valeur)
Pour un MRE qui achète sa résidence principale future, ces critères pèsent typiquement plus lourd que 30 000 MAD d’écart d’aide.
Cas pratique : Amina — l’arbitrage prix / aide / quartier
Amina, 30 ans, analyste financière CFA à Bruxelles, double-culture marocaine, vise Tanger. Elle hésite entre deux biens :
| Option | Quartier | Surface | Prix | Aide | Mensualité 20 ans 5,2 % |
|---|---|---|---|---|---|
| A | Tanger périphérie (Beni Makada) | 42 m² | 280 000 MAD | 100 000 | 1 500 MAD |
| B | Tanger Marina (centre) | 70 m² | 350 000 MAD | 70 000 | 1 879 MAD |
L’arbitrage : Amina paye 379 MAD/mois de plus pour l’option B (~3 460 EUR sur 20 ans). Mais elle gagne 28 m² supplémentaires + un quartier central + une meilleure valeur de revente. Pour Amina (qui prévoit de vivre dans le bien à terme), l’option B est plus pertinente malgré une aide de 30 000 MAD inférieure.
Le calcul de fond : 30 000 MAD d’aide en moins = 2 727 EUR. Sur 20 ans, c’est 11,4 EUR/mois. Amina paie 11,4 EUR/mois de moins de “remise d’aide” mais accède à un quartier dont la valeur de revente sera potentiellement supérieure de 100 000 MAD à terme. Net positif pour elle.
Le réflexe Moriginal Choisis ton bien par l’usage d’abord, par l’aide ensuite. Une aide de 30 000 MAD ne compense pas un mauvais quartier ou une surface trop petite pour ton projet de vie.
Les promoteurs : qui sont les acteurs typiquement éligibles ?
Comme évoqué, il n’y a pas de liste officielle de promoteurs agréés Daam Sakane. La condition juridique est sur le bien. Mais en pratique, certains acteurs concentrent l’offre éligible :
Al Omrane (groupe public)
Holding d’aménagement public, leader du logement social et économique. Gère les programmes ANRUR (rénovation urbaine), les lotissements régionaux, et de nombreux programmes neufs à coût maîtrisé. Beaucoup de ses livraisons depuis 2023 sont dans la tranche 100 000 MAD d’aide.
Promoteurs privés grand public
- Addoha : leader privé, programmes pluriels (logement économique à moyen standing)
- Yakeey : positionnement standing intermédiaire-élevé, certains programmes dans la tranche éligible
- Compagnie Générale Immobilière (CGI) : programmes urbains diversifiés
- Diyar Al Mansour : focus tranche moyenne
Coopératives d’habitation
Des coopératives constituées (par exemple par certains corps professionnels — ministère, douane, BAM) construisent des logements pour leurs membres. Si la coopérative cède un logement neuf pour la première fois à un membre éligible, le bien peut être éligible Daam Sakane — mais la pratique varie, à vérifier au cas par cas.
Petits promoteurs locaux
De nombreux petits promoteurs régionaux construisent des programmes de 20-100 unités dans les villes secondaires (Beni Mellal, Fès, Meknès, Oujda, Tetouan, etc.). Leurs biens sont éligibles dès lors qu’ils respectent permis d’habiter ≥ 01/01/2023 + prix ≤ 700k MAD + première vente.
Cas pratique : Karim — choisir le bon programme à Casablanca
Karim, 35 ans, ingénieur à Paris, double nationalité, vise Casablanca. Il compare trois programmes proposés par son courtier :
| Programme | Promoteur | Quartier | Prix | Permis | Éligible ? |
|---|---|---|---|---|---|
| A | Addoha (Casablanca City) | Sidi Maarouf | 850 000 MAD | 02/2024 | ❌ Prix > 700k |
| B | Al Omrane | Hay Hassani | 420 000 MAD | 06/2025 | ✓ Tranche 70k |
| C | Petit promoteur local | Sidi Bernoussi | 290 000 MAD | 04/2026 | ✓ Tranche 100k |
Karim compare le programme B (Al Omrane, 70k aide) et le programme C (290k MAD, 100k aide).
Choix de Karim : il opte pour B (Al Omrane Hay Hassani). Raisons :
- Quartier mieux connecté (transport, proximité travail futur)
- Promoteur public = garanties juridiques solides
- Surface 65 m² vs 38 m² pour C
- Différence d’aide (30 000 MAD) compensée par meilleure valeur d’usage et de revente
Le programme C n’était attractif que sur le montant d’aide brut, pas sur la valeur d’usage finale.
Tes prochaines étapes
L’éligibilité d’un bien repose sur 5 critères cumulatifs :
- Catégorie : appartement neuf, maison individuelle, logement économique, résidence moyen standing, projet immobilier intégré
- Permis d’habiter ≥ 01/01/2023 (vérifié sur copie officielle)
- Première vente (cession initiale par le promoteur ou constructeur)
- Prix TTC ≤ 700 000 MAD
- Pas de promoteur agréé spécifique : le critère est sur le bien, pas sur le promoteur
Avant de signer un compromis, demande systématiquement au promoteur :
- La copie du permis d’habiter (date confirmée)
- La preuve de première vente (cession initiale documentée)
- Le prix TTC explicite (en distinguant prix bien + frais accessoires)
Pour le panorama complet — éligibilité du bénéficiaire, financement, procédure et pièges — consulte le guide complet Daam Sakane MRE.
Pour aller plus loin
- Daam Sakane MRE : le guide complet de l’aide directe au logement — le panorama exhaustif.
- Daam Sakane : tes conditions d’éligibilité MRE en 2026 — les 4 conditions cumulatives + LF 2026.
- Daam Sakane + crédit MRE : architecture financière — 70-80 % crédit + 10-20 % apport + 70/100k aide.
- Prix immobilier au Maroc 2026 : MRE quartiers et tendances — les prix réels par quartier pour calibrer ton choix.
- Acheter un bien au Maroc en 2026 : le guide complet MRE — pilier immobilier MRE.
Partage cet article 🇲🇦
Daam Sakane : 5 catégories de biens éligibles, permis d’habiter ≥ 01/01/2023, prix ≤ 700 000 MAD 🇲🇦 Pas de liste de promoteurs agréés — la condition est sur le bien, pas le promoteur. Tranches 100k (≤300k MAD) ou 70k (300-700k). Lis l’article : https://moriginals.org/immobilier/daam-sakane-logements-eligibles-promoteurs-prix/
Questions fréquentes
Quelles catégories de biens sont éligibles Daam Sakane ?
Cinq catégories : (1) Appartements neufs ; (2) Maisons individuelles neuves (villas, riads neufs) ; (3) Logements économiques (catégorie marocaine spécifique, prix bas) ; (4) Résidences de moyen standing ; (5) Projets immobiliers intégrés validés par l'État. Tous doivent avoir un permis d'habiter daté du 01/01/2023 ou plus tard, et être vendus pour la première fois (jamais habités). Prix maximum 700 000 MAD TTC.
Quels promoteurs sont agréés Daam Sakane ?
Le portail `daamsakane.ma` ne publie pas de liste exhaustive de promoteurs agréés. En pratique, les grands acteurs (Al Omrane, Yakeey, Addoha, certains projets ANRUR — Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine et la Réhabilitation des Bâtiments Menaçant Ruine) ont leurs programmes typiquement éligibles. La condition est sur le **bien** (permis d'habiter + prix + première vente), pas sur le **promoteur**. Vérifie le permis d'habiter du bien spécifique, pas la marque du promoteur.
Un bien en VEFA (Vente en État Futur d'Achèvement) est-il éligible ?
Oui, à condition que le permis d'habiter soit daté du 01/01/2023 ou plus tard au moment où il est délivré (à la livraison). Tu peux signer un compromis de VEFA dès aujourd'hui pour un bien qui sera livré en 2027 — c'est éligible. Le dépôt de la demande Daam Sakane peut se faire dès le compromis signé (le décret n'impose pas la livraison effective comme préalable au dépôt).
Les biens dans le Sahara MAROCAIN (Laâyoune, Dakhla, Tan-Tan) sont-ils éligibles ?
Position prudente : aucun texte ni source consultée n'exclut explicitement les régions du sud marocain. Le programme couvre l'ensemble du territoire marocain. Les biens neufs de Laâyoune, Dakhla, Tan-Tan respectant les autres conditions (permis d'habiter ≥ 01/01/2023, prix ≤ 700k MAD, première vente) devraient être éligibles dans les mêmes conditions. À confirmer auprès du portail `daamsakane.ma` au cas par cas.
Les logements anciens ou rénovés sont-ils éligibles ?
Non. Le programme cible exclusivement les biens **neufs**, vendus pour la **première fois** (cession initiale par le promoteur ou le constructeur). Les biens en revente, les rénovations lourdes, les rachats d'occasion sont exclus, quelle que soit leur date de construction. La date charnière du permis d'habiter (≥ 01/01/2023) élimine donc 90 % du stock immobilier marocain.