§02 · Thèmes · Données snapshot : 2026-03-24

Immobilier

Q: Un MRE doit-il payer des frais de notaire plus élevés qu'un résident marocain ?

Non, les taux sont identiques. Mais le MRE cumule des surcoûts structurels : procuration notariée depuis l'étranger (1 500-4 000 MAD), impossibilité de négocier directement, et frais de virement SWIFT. Le coût réel est 7,3-8,4% du prix contre 7,3% minimum pour un résident.

Q: Puis-je acheter au Maroc avec un crédit français ?

Oui, mais un financement Mourabaha via une banque française ne bénéficie PAS de la neutralité fiscale marocaine — double taxation à 4% sur chaque mutation. Privilégie un crédit classique ou une Mourabaha auprès d'une banque participative agréée BAM (art. 135-II-13° CGI-MA).

Q: Comment bénéficier de l'abattement de 75% sur la taxe d'habitation ?

L'abattement vise un seul logement MRE occupé gratuitement par le conjoint, ascendants ou descendants 1er degré (art. 24 loi 47-06). Aucune procédure formalisée n'existe : dépose le formulaire ADP060F-12I en cochant 'habitation principale' avec passeport, carte de séjour, titre foncier et livret de famille. Sans cette démarche, le bien est classé 'résidence secondaire' par défaut — écart de x5 à x7 sur la facture.

Q: Est-ce que je paie la TPI si je vends mon appartement au Maroc après 25 ans ?

Oui, contrairement à la France où l'exonération est totale après 22 ans (IR) / 30 ans (PS). Au Maroc, le profit résiduel est toujours taxé à 20%, avec un plancher de 3% du prix de cession même sans profit. Seul correctif : les coefficients de réévaluation (~x1,5 sur 25 ans). L'exonération résidence principale (art. 63-II-B CGI-MA) est le seul moyen d'y échapper.

Q: Faut-il absolument un titre foncier pour acheter au Maroc ?

Oui, c'est la règle n°1. Un bien en melkia (non immatriculé) est vulnérable à la prescription acquisitive (10 ans entre non-parents, art. 3 loi 39-08), ne donne pas accès au crédit bancaire, et expose à la spoliation par faux témoignages. L'immatriculation coûte ~1% de la valeur du bien (décret 2-16-375). Le service Mohafadati de l'ANCFCC envoie des alertes gratuites sur toute opération touchant ton titre.

Ça dépend de ta situation

Le Maroc gagne pour les frais d'acquisition (7,3% vs 7-8% ancien FR) et la fiscalité locative (abattement 40% + taux libératoire 20%). La France gagne pour la sécurité juridique (pas de melkia, pas de spoliation), la protection VEFA effective et les abattements TPI pour durée de détention. Le choix dépend du profil : investisseur locatif → Maroc ; résidence secondaire patrimoniale → France.

Prix au m²

Critère	France	Maroc
Appartement centre-ville (quartier premium) Avantage Maroc	Paris 6e-7e : 12 000-15 000 €/m² ; Lyon 2e-6e : 5 000-7 000 €/m² ^{Notaires de France, indices INSEE T3 2025}	Casablanca Anfa/Racine : 25 000-35 000 MAD/m² (2 300-3 200 €) ; Rabat Agdal/Hay Riad : 18 000-25 000 MAD/m² (1 650-2 300 €) ^{ANCFCC/BAM IPAI T3 2025, portails Mubawab/Sarouty (prix affichés, -10 à -15% pour prix transaction réels)}
Appartement périphérie Avantage Maroc	Banlieue Paris (93/94) : 3 500-5 500 €/m² ; périphérie Lyon : 2 500-4 000 €/m² ^{Notaires de France T3 2025}	Casablanca Sidi Maarouf/Ain Sebaâ : 8 000-12 000 MAD/m² (740-1 100 €) ; Tanger périphérie : 6 000-9 000 MAD/m² (555-830 €) ^{ANCFCC/BAM IPAI T3 2025, portails immobiliers}
Tendance prix 2020-2025 Avantage Maroc	+15 à +25% cumulés (Paris corrigé en 2023-2024, reprise 2025) ^{Notaires de France, INSEE}	IPAI +1,2% au T3 2025 après 5 ans de stagnation/baisse ; transactions +26,6% ^{BAM/ANCFCC IPAI T3 2025}
Écart prix affichés vs prix réels Avantage France	~5% (marché transparent, bases DVF) ^{Bases DVF DGFiP}	10-15% (prix Mubawab systématiquement au-dessus des transactions ANCFCC) ^{D-D9a analyse comparative Mubawab vs ANCFCC}

Frais d'acquisition

Critère	France	Maroc
Frais totaux acquisition (ancien) Avantage Maroc	7-8% du prix (dont ~5,8% droits de mutation + émoluments notaire) ^{Art. 1594 D et 1594 F quinquies CGI, barème notaires}	7,3-7,5% du prix (4% enregistrement + 1,5% conservation foncière + 0,5% taxe notariale + ~1% honoraires + TVA 20%) ^{Art. 133-I-F-1° CGI-MA, décret 2-16-375, dahir 14 mars 1950}
Frais totaux acquisition (neuf) Avantage France	2-3% (droits réduits TVA déjà incluse dans le prix) ^{Art. 1594 F quinquies CGI}	7,3-7,5% (mêmes taux que l'ancien, pas de taux réduit sauf logement social à 3%) ^{Art. 133-I-F-1° et 133-I-B-7° CGI-MA}
Droits d'enregistrement (bâti) Avantage Maroc	5,8% en moyenne (varie par département : 5,09-5,80%) ^{Art. 1594 D CGI}	4% (locaux construits) ; 5% (terrains nus) ^{Art. 133-I-F-1° et 133-I-G CGI-MA}
Conservation foncière / publicité foncière Avantage France	~0,10% (contribution de sécurité immobilière) ^{Décret 2018-120}	1,5% (ad valorem) + 100 MAD droit fixe + 100 MAD certificat propriété ^{Décret 2-16-375 ANCFCC}
Honoraires notaire Match nul	~0,8-1% (barème dégressif réglementé) ^{Décret 2016-230}	~1% (barème maxima décret 2-17-481) + TVA 20% (depuis LF 2023) ^{Décret 2-17-481, art. 99 CGI-MA (TVA 20%)}
Taxe notariale Avantage France	Incluse dans les droits de mutation ^—	0,5% du prix (poste distinct, souvent omis des simulations) ^{Dahir 14 mars 1950, réformé par art. 21 LF 2005}
Aide à l'acquisition (premier achat) Ça dépend de ta situation	PTZ (jusqu'à 40% du prix, zones tendues, plafonds de ressources) ^{Art. L31-10-1 et suivants CCH}	Daam Sakan : 100 000 MAD (bien ≤ 300k) ou 70 000 MAD (300k-700k). MRE éligibles (26% des bénéficiaires). 89 000 bénéficiaires en février 2026. ^{Art. 8 LF 2023, art. 10 LF 2024, décret 2-23-350}
Majoration paiement espèces Match nul	Interdit au-delà de 1 000 € (art. L112-6 CMF) ^{Art. L112-6 CMF}	+2% droits d'enregistrement si espèces > 300 000 MAD (à compter du 01/07/2026). Virements SWIFT MRE exemptés. ^{Art. 133-III CGI-MA (LF 2026)}

Fiscalité immobilière

Critère	France	Maroc
Plus-value immobilière (taux) Ça dépend de ta situation	19% IR + 17,2% PS = 36,2% (abattements progressifs : exo IR après 22 ans, exo PS après 30 ans) ^{Art. 150 U et 150 VC CGI}	20% TPI (taux unique, plancher 3% du prix de cession même sans profit). Aucun abattement pour durée de détention. ^{Art. 73-II-F-6° et 144-II CGI-MA}
Exonération résidence principale (plus-value) Avantage France	Exonération totale sans condition de durée ni de plafond ^{Art. 150 U-II-1° CGI}	Exonération si occupation ≥ 5 ans + prix ≤ 4 000 000 MAD. MRE : le logement conservé ou occupé par conjoint/ascendants/descendants 1er degré est assimilé résidence principale. ^{Art. 63-II-B CGI-MA}
Plus-value : détention longue (25 ans) Avantage France	Exonération totale (IR exo après 22 ans, PS après 30 ans) ^{Art. 150 VC CGI}	Toujours 20% sur profit résiduel (coefficient de réévaluation seul correctif, ~x1,5 sur 25 ans) ^{Art. 65-II CGI-MA, arrêté n° 377-25}
Revenus locatifs (imposition) Avantage Maroc	Barème IR + 17,2% PS (micro-foncier 30% abattement si revenus < 15 000 €/an) ^{Art. 14, 28, 32 CGI + art. L136-7 CSS}	Barème IR avec abattement 40% sur revenus bruts (art. 64-II) OU option libératoire 20% depuis LF 2025. Seuil exonération : 40 000 MAD/an. ^{Art. 63-II et 64-II CGI-MA ; art. 73-II-F-12° CGI-MA (LF 2025)}
Retenue à la source loyers Avantage France	Aucune (déclaration annuelle) ^—	5% du brut HT depuis le 01/07/2026, déploiement progressif par tranche CA locataire ^{Art. 15 ter CGI-MA (art. 7 LF 2026), NC n° 737 DGI}
Taxe d'habitation Avantage France	Supprimée pour la résidence principale (maintenue résidences secondaires) ^{Loi 2017-1837}	Barème progressif 10-30% sur VL (loi 47-06). MRE : abattement 75% sur un logement si occupé par conjoint/ascendants/descendants 1er degré. Exonération 5 ans constructions neuves. ^{Art. 24 et 27, loi 47-06}
Taxe de services communaux (TSC) Ça dépend de ta situation	Taxe foncière (~0,5-1,5% de la valeur du bien/an) ^{Art. 1380 et suivants CGI}	10,5% de la VL en zone urbaine (6,5% périphérie). Abattement 75% MRE applicable aussi. ^{Art. 36, loi 47-06}
Taxe sur terrains non bâtis (TNB) Ça dépend de ta situation	Taxe foncière sur propriétés non bâties (faible) ^{Art. 1393 et suivants CGI}	Nouveau barème progressif : 0,50 à 30 MAD/m² en 3 tranches selon équipement zone, effectif 01/01/2026 ^{Loi 14-25, modifiant loi 47-06}
IFI / ISF sur biens marocains Avantage Maroc	Biens au Maroc inclus dans l'assiette IFI si résident fiscal FR (seuil 1,3 M€). Convention FR-MA ne couvre PAS l'IFI. ^{Art. 964 CGI ; BOFiP BOI-INT-CVB-MAR §40 ; RM Le Fur n° 31744}	Aucun impôt sur la fortune au Maroc ^—
Avis préalable fiscal (sécurisation vente) Avantage Maroc	Rescrit fiscal possible mais pas spécifique aux PV immobilières ^{Art. L80 A-B LPF}	Avis préalable (art. 234 quinquies CGI-MA) : réponse sous 60 jours, validité 6 mois, dispense de contrôle fiscal si paiement conforme. Opérationnel depuis 01/07/2023. ^{Art. 234 quinquies CGI-MA}

Crédit immobilier

Critère	France	Maroc
Taux moyen crédit immobilier Avantage France	3,2-3,8% (T1 2026, toutes durées confondues) ^{Observatoire Crédit Logement/CSA}	4,1% (meilleurs profils) à 5,19% (moyenne BAM T4 2025). Remontée au S2 2025. ^{BAM, taux directeur 2,25%}
Durée maximale de crédit Match nul	25 ans (exceptionnellement 27 ans pour neuf) ^{Recommandations HCSF}	25 ans (usuel : 20 ans pour MRE) ^{Pratique bancaire, BAM}
Apport minimum exigé Avantage France	10-15% (recommandation HCSF : taux d'endettement ≤ 35%) ^{Recommandations HCSF 2022}	20% minimum pour MRE (IGOC 2026 : quotité financement portée à 80%). Résidents : 10-20%. ^{Art. 763 IGOC 2026 (Office des Changes)}
Conditions spécifiques MRE Avantage Maroc	Pas de statut spécifique. Conditions standards si résident fiscal FR. ^—	IGOC 2026 : suppression limitation nombre de biens, suppression obligation déclarative. Formule 2 bancaire obligatoire pour garantie de rapatriement. ^{IGOC 2026 (Office des Changes, 31/12/2025)}
Financement islamique (Mourabaha) Avantage Maroc	Très limité (quelques offres, pas de neutralité fiscale) ^—	Neutralité fiscale totale : droit fixe 200 MAD sur cession finale au client. 5 banques participatives agréées BAM. Marge locative déductible IR. ^{Art. 135-II-13° et 28-II CGI-MA ; loi 103-12}
Assurance emprunteur Avantage France	Libre choix (loi Lemoine 2022), résiliation à tout moment ^{Loi 2022-270 (Lemoine)}	Imposée par la banque, pas de libre choix, coût ~0,3-0,5% du capital/an ^{Pratique bancaire}

Modes de détention

Critère	France	Maroc
Détention directe (personne physique) Avantage France	Standard. Exonération résidence principale sans condition de durée. Pas de cotisation minimale sur PV. ^{Art. 150 U-II-1° CGI}	Standard. Exonération résidence principale si ≥ 5 ans + ≤ 4M MAD. Cotisation minimale 3% du prix de cession même sans profit. ^{Art. 63-II-B et 144-II CGI-MA}
SCI française détenant un bien au Maroc Avantage France	Translucide (art. 8-1° CGI) : associés déclarent leur quote-part de revenus fonciers (2072 → 2044/2047). ^{Art. 8-1° CGI}	Traitée comme société opaque soumise à l'IS (20-35%). Aucune circulaire DGI ne reconnaît la translucidité. Risque de double imposition. Coût annuel : 800-2 500 €/an. ^{Art. 2 et 3-1° CGI-MA (exclusion SCI non constituées au Maroc)}
SCI marocaine Ça dépend de ta situation	Non applicable directement ^—	Transparente uniquement si jouissance/attribution (art. 3-3° CGI-MA). Sinon IS 20%. Personnalité morale par immatriculation (loi 31-18, décret 2.23.100). Coût : 4 000-7 000 MAD. Utile pour sortir d'indivision. ^{Art. 3-3° CGI-MA ; loi 31-18 ; décret n° 2.23.100}
Indivision successorale Avantage France	Partage judiciaire : 1-3 ans. Unanimité non requise (art. 815-5-1 CC : vente possible si 2/3 des indivisaires). ^{Art. 815-5-1 Code civil}	Unanimité requise pour partage amiable (art. 25 loi 39-08). Partage judiciaire : 2-10 ans. Toute construction sur terrain indivis = propriété commune (art. 227-238 loi 39-08). ^{Art. 25 et 227-238, loi 39-08}
Titre foncier vs Melkia Avantage France	Système unique : publicité foncière, fichier immobilier, effet déclaratif. ^{Décret 55-22 du 4 janvier 1955}	Dualisme foncier : ~73% du territoire non immatriculé (melkia). Titre foncier = effet constitutif absolu (art. 62 dahir 1913). Melkia = preuve par 12 témoins, pas de crédit bancaire, vulnérable à la spoliation. ^{Art. 62 dahir 12/08/1913 modifié par loi 14-07 ; données ANCFCC 2025}
Donation avec réserve d'usufruit (Hiba) Ça dépend de ta situation	Donation-partage : abattement 100 000 €/enfant/15 ans (art. 779-I CGI). Irrévocable. ^{Art. 779-I et 669-I CGI}	Hiba avec usufruit : 1,5% droits d'enregistrement, 0% TPI (art. 63 et 68 CGI-MA). Révocable (art. 283 loi 39-08). Outil anti-taâssib validé par Cour de cassation (arrêt 2004). ^{Art. 133-I-C-4° CGI-MA ; art. 273, 283 loi 39-08}
Protection contre la spoliation Avantage France	Risque quasi inexistant (système déclaratif fiable, cadastre, assurance titre) ^—	62 000 procès 2006-2015. MRE : 290 plaintes en 2021 (+45%). Délai contestation inscription frauduleuse : 4 ans (art. 2 loi 39-08). Service Mohafadati (alertes gratuites ANCFCC). ^{Art. 2 loi 39-08 ; loi 69-16 ; loi 32-18 ; données ANCFCC/Min. Intérieur}

Questions fréquentes

Un MRE doit-il payer des frais de notaire plus élevés qu'un résident marocain ?

Non, les taux sont identiques. Mais le MRE cumule des surcoûts structurels : procuration notariée depuis l'étranger (1 500-4 000 MAD), impossibilité de négocier directement, et frais de virement SWIFT. Le coût réel est 7,3-8,4% du prix contre 7,3% minimum pour un résident.

Puis-je acheter au Maroc avec un crédit français ?

Oui, mais un financement Mourabaha via une banque française ne bénéficie PAS de la neutralité fiscale marocaine — double taxation à 4% sur chaque mutation. Privilégie un crédit classique ou une Mourabaha auprès d'une banque participative agréée BAM (art. 135-II-13° CGI-MA).

Comment bénéficier de l'abattement de 75% sur la taxe d'habitation ?

L'abattement vise un seul logement MRE occupé gratuitement par le conjoint, ascendants ou descendants 1er degré (art. 24 loi 47-06). Aucune procédure formalisée n'existe : dépose le formulaire ADP060F-12I en cochant 'habitation principale' avec passeport, carte de séjour, titre foncier et livret de famille. Sans cette démarche, le bien est classé 'résidence secondaire' par défaut — écart de x5 à x7 sur la facture.

Est-ce que je paie la TPI si je vends mon appartement au Maroc après 25 ans ?

Oui, contrairement à la France où l'exonération est totale après 22 ans (IR) / 30 ans (PS). Au Maroc, le profit résiduel est toujours taxé à 20%, avec un plancher de 3% du prix de cession même sans profit. Seul correctif : les coefficients de réévaluation (~x1,5 sur 25 ans). L'exonération résidence principale (art. 63-II-B CGI-MA) est le seul moyen d'y échapper.

Faut-il absolument un titre foncier pour acheter au Maroc ?

Oui, c'est la règle n°1. Un bien en melkia (non immatriculé) est vulnérable à la prescription acquisitive (10 ans entre non-parents, art. 3 loi 39-08), ne donne pas accès au crédit bancaire, et expose à la spoliation par faux témoignages. L'immatriculation coûte ~1% de la valeur du bien (décret 2-16-375). Le service Mohafadati de l'ANCFCC envoie des alertes gratuites sur toute opération touchant ton titre.

Sources

Code Général des Impôts (CGI) — France (art. 150 U, 150 VC, 1594 D, 1594 F quinquies, 964)
Code Général des Impôts (CGI-MA) — Maroc (art. 61-65, 63-II-B, 64-II, 73-II-F-6°, 133, 144-II, 234 quinquies)
Loi n° 47-06 relative à la fiscalité des collectivités locales (art. 24, 27, 36)
Convention fiscale FR-MA du 29 mai 1970 (art. 9, 24, 25-1)
Dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation foncière (modifié par loi 14-07)
Loi 39-08 portant Code des droits réels (art. 2, 25, 227-238, 250-251, 273, 283)
Loi 44-00 modifiée par loi 107-12 sur la VEFA (art. 618-1 à 618-20 DOC)
Loi 41-24 (août 2024) — nullité compromis sous seing privé
Loi 31-18 (2019) et décret 2.23.100 (2024) — SCI marocaines
IGOC 2026 (Office des Changes, 31/12/2025) — quotité 80%, suppression déclarations MRE
Loi de Finances 2023 (loi n° 50-22) — Daam Sakan, TVA notaire 20%, TPI 20% unifié
Loi de Finances 2024 (loi n° 55-23) — quitus fiscal obligatoire (art. 139-IV CGI-MA)
Loi de Finances 2025 (loi n° 60-24) — taux libératoire 20% loyers
Loi de Finances 2026 (loi n° 50-25) — RAS 5% loyers, majoration espèces
Loi 14-25 (2025) — transfert TH/TSC à la DGI, nouveau barème TNB
BAM/ANCFCC — IPAI T3 2025, données transactions
BOFiP BOI-INT-CVB-MAR-20190724 (convention FR-MA et IFI)
RM Le Fur n° 31744, JO AN 24/03/2009 (IFI et biens marocains)

Le Maroc obtient un Safety Index supérieur (52.7 vs 44.2). Les MRE se sentent globalement plus en sécurité au Maroc qu'en France, surtout concernant le cambriolage et la discrimination. En revanche, la France est nettement plus sure sur la sécurité routiere (4.7 vs 18.6 morts/100K) et la corruption (CPI 66 vs 39/100).

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