IFI et biens au Maroc : le piège que la convention ne couvre pas
Ton patrimoine immobilier au Maroc compte dans l'IFI si tu dépasses 1,3 M€. La convention FR-MA 1970 ne te protège pas. Calculs, seuils 2025 et stratégies pour les MRE.
IFI et biens au Maroc : le piège que la convention ne couvre pas
Tu as un appartement à Casablanca, un terrain hérité à Fès, peut-être un riad à Marrakech. Tu sais que la convention fiscale France-Maroc te protège sur tes revenus fonciers. Ce que tu ne sais probablement pas : elle ne te protège pas du tout sur l’IFI. Ton patrimoine immobilier marocain est taxable en France — sans crédit d’impôt, sans exonération, sans filet.
L’IFI s’applique à ton patrimoine mondial — Maroc inclus
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) frappe l’ensemble de ton patrimoine immobilier net si tu es résident fiscal en France et que ce patrimoine dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier (art. 964 CGI).
Ce qui entre dans l’assiette :
- Tes biens immobiliers en France et à l’étranger
- Tes parts de SCI, SCPI et OPCI (pour la fraction immobilière, art. 965 CGI)
- Tes droits réels immobiliers (usufruit, nue-propriété)
- Tes biens détenus indirectement via une société
Tes biens marocains sont inclus sans restriction. Appartement, villa, terrain, local commercial — tout y passe.
Ce qui est exclu ou réduit :
- Les biens professionnels (art. 975 CGI) — ton local commercial au Maroc si tu y exerces une activité réelle
- Ta résidence principale en France : abattement de 30 % (art. 973 CGI) — ton appartement au Maroc n’en bénéficie pas
⚠️ Attention : la valeur retenue pour l’IFI est la valeur vénale (prix de marché) au 1er janvier, pas la valeur locative (VL) utilisée pour la taxe d’habitation marocaine. Un appartement à Casa avec une VL de 60 000 DH (~5 455 €) peut avoir une valeur de marché de 1 500 000 DH (~136 364 €). C’est cette dernière qui compte pour l’IFI.
La convention FR-MA 1970 : protégé sur l’IR, exposé sur l’IFI
La convention fiscale franco-marocaine du 29 mai 1970 couvre les « impôts sur le revenu total ou sur les éléments du revenu (y compris les plus-values) » (art. 8 Conv. FR-MA 1970). L’IFI n’est pas un impôt sur le revenu — c’est un impôt sur le patrimoine.
Le BOFiP le confirme explicitement (BOFiP INT-CVB-MAR). Le ministère des Finances l’a rappelé en réponse parlementaire : la convention fiscale franco-marocaine ne s’applique pas à l’IFI (RM Le Fur n° 31744, JO AN 24/03/2009).
Concrètement :
- Pas de crédit d’impôt conventionnel
- Pas d’exemption avec taux effectif
- Pas de mécanisme d’élimination de double imposition
- Le droit interne français s’applique intégralement
Et le Maroc n’a pas d’impôt sur la fortune. Tu ne paies pas deux fois le même impôt — mais tu paies l’IFI en France sur des biens situés à des milliers de kilomètres, sans aucune protection.
Le paradoxe : la convention te protège sur les revenus, pas sur la valeur
| Impôt | Couvert par la convention ? | Protection |
|---|---|---|
| IR sur loyers marocains | Oui (art. 9 + 25§1 Conv.) | Exemption taux effectif |
| TPI (plus-value immobilière) | Oui (art. 9 + 25§1 Conv.) | Exemption taux effectif |
| PS français (17,2 %) | Non — hors convention | Aucune |
| IFI | Non — hors convention | Aucune |
La convention fait un travail correct sur tes revenus fonciers : tes loyers sont imposés au Maroc et exemptés en France avec taux effectif. Tes plus-values sont traitées de la même façon. Mais sur la valeur du bien — le patrimoine lui-même — la convention est muette.
Comment calculer l’IFI sur tes biens marocains
Évaluer la valeur vénale
Pour chaque bien au Maroc, tu dois estimer le prix de marché au 1er janvier. Pas la VL cadastrale, pas le prix d’achat — le prix auquel tu pourrais vendre aujourd’hui.
Trois méthodes acceptées :
- Comparaison : prix de vente de biens similaires dans le même quartier
- Estimation notariale : un notaire marocain peut fournir une attestation
- Prix de référence DGI : la DGI marocaine publie des prix de référence pour les droits d’enregistrement — c’est un plancher utile
Tu peux appliquer une décote d’illiquidité de 10 à 20 % pour les biens à l’étranger, justifiée par les contraintes de gestion à distance et les restrictions de retransfert via l’IGOC. L’administration française admet cette décote, mais elle n’est pas automatique — tu dois la justifier.
Barème IFI (art. 977 CGI)
| Tranche de patrimoine net | Taux |
|---|---|
| Jusqu’à 800 000 € | 0 % |
| 800 001 – 1 300 000 € | 0,50 % |
| 1 300 001 – 2 570 000 € | 0,70 % |
| 2 570 001 – 5 000 000 € | 1 % |
| 5 000 001 – 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
Le barème s’applique à partir de 800 000 €, mais l’IFI n’est dû que si le patrimoine net dépasse 1 300 000 €.
Cas pratique : Rachid — les biens au Maroc font basculer
Rachid, 55 ans, pré-retraité à Lille. Il a accumulé du patrimoine immobilier des deux côtés de la Méditerranée.
| Bien | Valeur vénale | Ajustement | Valeur retenue IFI |
|---|---|---|---|
| Maison principale (Lille) | 450 000 € | Abattement 30 % (art. 973 CGI) | 315 000 € |
| Studio locatif (Lille) | 140 000 € | — | 140 000 € |
| SCPI (fraction immo 90 %) | 200 000 € | 90 % | 180 000 € |
| Appartement (Casablanca) — 2 200 000 MAD | 200 000 € | Décote 15 % | 170 000 € |
| Villa héritée (Marrakech) — 4 000 000 MAD | 364 000 € | Décote 20 % | 291 000 € |
| Terrain nu (Fès) — 1 500 000 MAD | 136 000 € | Décote 20 % | 109 000 € |
| Local commercial (Tanger) — 2 500 000 MAD | 227 000 € | Décote 15 % | 193 000 € |
| Emprunts immobiliers restants | – 85 000 € | ||
| Patrimoine net taxable | 1 313 000 € |
Calcul IFI :
| Tranche | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| 0 – 800 000 € | 0 % | 0 € |
| 800 001 – 1 300 000 € | 500 000 × 0,50 % | 2 500 € |
| 1 300 001 – 1 313 000 € | 13 000 × 0,70 % | 91 € |
| IFI total | 2 591 € |
Sans les biens marocains, le patrimoine de Rachid serait de 635 000 € — loin du seuil. Ce sont ses 4 biens au Maroc (763 000 € après décotes) qui le font basculer au-dessus des 1,3 M€.
Le réflexe Moriginal : chaque année, Rachid paie 2 591 € d’IFI en plus des 5 700 DH de TH + TSC au Maroc (avec abattement 75 % sur l’appartement de Casa où vivent ses parents, art. 24 loi 47-06). Deux pays, deux factures, aucun mécanisme de compensation.
Cas pratique : Sofia — la conjointe qui découvre l’IFI
Sofia, 38 ans, Suédoise mariée à un MRE. Le couple vit en France. Son mari possède un riad familial à Essaouira (valeur de marché : 3 500 000 MAD, ~318 000 €) et un appartement hérité à Rabat (2 200 000 MAD, ~200 000 €). Sofia possède en propre un appartement à Paris (380 000 €).
En régime de communauté, l’IFI est calculé sur le patrimoine commun du foyer fiscal (art. 964 CGI).
| Bien | Valeur retenue |
|---|---|
| Appartement Paris (résidence principale, abattement 30 %) | 266 000 € |
| Riad Essaouira (décote 20 %) | 254 000 € |
| Appartement Rabat (décote 15 %) | 170 000 € |
| SCPI du couple (fraction immo) | 340 000 € |
| Emprunt résidence principale | – 120 000 € |
| Patrimoine net taxable | 910 000 € |
Sofia et son mari ne paient pas encore l’IFI. Mais si le riad est rénové et réévalué à 5 000 000 MAD (~455 000 €, soit +137 000 € après décote), le patrimoine passe à 1 047 000 € — encore en dessous. La vigilance reste de mise : un héritage supplémentaire ou une hausse du marché immobilier marocain peut faire basculer le foyer au-dessus du seuil.
Ce qu’on te dit pas : Sofia, n’étant pas affiliée à la CNSS mais à un régime suédois (UE), bénéficierait d’un taux de PS réduit à 7,5 % au lieu de 17,2 % sur les revenus fonciers marocains du couple (LFSS 2019). Mais sur l’IFI, aucune distinction UE/pays tiers ne s’applique — le barème est le même pour tout le monde.
Les leviers pour réduire l’IFI sur les biens marocains
Tu ne peux pas exclure tes biens marocains de l’assiette. Mais tu peux optimiser :
1. Maximiser les décotes. Illiquidité (gestion à distance), indivision (plusieurs héritiers), occupation par un tiers (ascendant). Chaque décote doit être justifiable — conserve les documents.
2. Déduire les dettes. Les emprunts contractés pour l’acquisition, la réparation ou l’amélioration d’un bien sont déductibles de l’assiette IFI (art. 974 CGI). Si tu finances un achat au Maroc par un prêt bancaire, le capital restant dû réduit ton patrimoine taxable.
3. Requalifier en bien professionnel. Un local commercial exploité dans le cadre d’une activité professionnelle effective est exonéré (art. 975 CGI). Si tu exerces une activité réelle au Maroc via une société dont tu es gérant majoritaire, le local peut sortir de l’assiette.
4. Donner la nue-propriété. La nue-propriété avec réserve d’usufruit réduit la valeur taxable : seul l’usufruitier déclare la pleine propriété. Mais attention : au Maroc, la donation (Hiba) ne purge pas la plus-value pour le calcul de la TPI (art. 65 CGI-MA). L’optimisation IFI peut créer un piège TPI en aval.
⚠️ Attention : la LF 2018 a plafonné la déductibilité des dettes IFI. Les emprunts in fine ne sont déductibles que pour leur fraction amortie. Et les dettes contractées auprès d’un membre du foyer ou d’une société contrôlée ne sont pas déductibles (art. 974 CGI).
Conclusion
- Tes biens marocains entrent dans l’assiette IFI sans aucune protection conventionnelle — c’est le seul impôt français sur tes actifs marocains qui échappe totalement à la convention de 1970.
- Vérifie chaque année si ton patrimoine immobilier mondial s’approche du seuil de 1,3 M€ — les biens marocains sont souvent le facteur déclencheur.
Pour le guide complet : Fiscalité MRE : le guide complet pour investir au Maroc
Pour aller plus loin
- Fiscalité MRE : le guide complet pour investir au Maroc
- Convention fiscale France-Maroc : guide complet
- Taxe et impôts MRE au Maroc
- Succession MRE : guide complet
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Avertissement juridique
Cet article a été rédigé à titre informatif et pédagogique. Il ne constitue en aucun cas un conseil fiscal, juridique ou financier personnalisé.
Les informations présentées sont basées sur les textes en vigueur à la date de dernière mise à jour (mars 2026). La législation évolue : vérifie toujours les textes applicables auprès des sources officielles (Legifrance, BOFiP, DGI marocaine).
Pour ta situation personnelle, consulte un professionnel : avocat fiscaliste, expert-comptable ou conseil en gestion de patrimoine habilité.
Moriginals décline toute responsabilité en cas d’utilisation directe des informations contenues dans cet article sans vérification préalable auprès d’un professionnel qualifié.
À propos de l’auteur
Yazid El-Wali — Fondateur de Moriginals. Né en France de parents marocains, naturalisé, il aspire au retour. Entrepreneur avec un parcours en finance, proche des entrepreneurs MRE et de leurs problématiques fiscales, juridiques et patrimoniales.
Moriginals n’est pas un cabinet de conseil. Cet article est rédigé à titre informatif. Pour un conseil personnalisé, consulte un professionnel habilité.
Questions fréquentes
Mon appartement au Maroc est inclus dans l'IFI ?
Oui. L'IFI frappe ton patrimoine immobilier mondial si tu es résident fiscal en France et que ce patrimoine dépasse 1,3 M€ (art. 964 CGI). Tes biens marocains — appartements, terrains, parts de SCI — entrent dans l'assiette. La convention FR-MA 1970 ne prévoit aucune exonération ni crédit d'impôt pour l'IFI (BOFiP INT-CVB-MAR ; RM Le Fur n° 31744, JO AN 24/03/2009).
La convention fiscale France-Maroc me protège contre l'IFI ?
Non. La convention de 1970 couvre les impôts sur le revenu — IR, TPI, dividendes — mais l'IFI est un impôt sur le patrimoine. L'article 8 de la convention ne liste pas l'IFI dans son champ d'application. Le droit interne français s'applique sans restriction sur tes biens marocains (BOFiP INT-CVB-MAR ; RM Le Fur n° 31744, JO AN 24/03/2009).
Comment évaluer mes biens marocains pour l'IFI ?
Tu déclares la valeur vénale au 1er janvier — le prix de marché, pas la valeur locative (VL) utilisée pour la taxe d'habitation marocaine. Un appartement avec une VL de 60 000 DH (~5 455 €) peut avoir une valeur vénale de 1 500 000 DH (~136 364 €). Une décote de 10 à 20 % pour illiquidité et contraintes de gestion à distance est admise par l'administration.
Je possède des biens au Maroc via une SCI française — c'est concerné ?
Oui. Les parts de SCI détenant de l'immobilier sont incluses dans l'assiette IFI pour la fraction représentative de biens immobiliers (art. 965 CGI). Que la SCI détienne un bien en France ou au Maroc, la valeur des parts est taxable.
Le Maroc a-t-il un impôt sur la fortune qui ferait double emploi ?
Non. Le Maroc n'a pas d'impôt sur la fortune immobilière. Tu paies la TH et la TSC (loi 47-06) mais ce sont des taxes locales sur les immeubles, pas un impôt sur le patrimoine net. Il n'y a donc pas de double imposition au sens strict — mais tu paies l'IFI en France sans contrepartie conventionnelle.
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Yazid El-Wali
Fondateur de Moriginals. Formation en gestion des instruments financiers, programme Goldman Sachs "10,000 Small Businesses" (ESSEC). Ancien banquier et expert-comptable, fondateur de plusieurs CFA en France.