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La LF 2026 (loi n° 50-25) crée une retenue à la source de 5 % sur les loyers au Maroc. Si tu es MRE (Marocain Résidant à l’Etranger) et que tu loues un bien en ton nom propre, cette mesure ne te concerne probablement pas. Mais si ton bien est détenu par une SARL, une SCI ou toute autre personne morale soumise à l’IS, la donne change radicalement dès le 1er juillet 2026. Voici le décryptage complet.
Qui est concerné par la retenue de 5 % sur les loyers au Maroc ?
La retenue de 5 % (art. 15 ter CGI-MA, nouveau) s’applique aux loyers versés à deux catégories de bailleurs :
- Les personnes morales soumises à l’IS : SARL, SA, SCI soumise à l’IS, filiales de sociétés MRE.
- Les personnes physiques au RNR ou RNS : les professionnels qui ont inscrit leurs immeubles à l’actif de leur entreprise (régime du Résultat Net Réel ou Résultat Net Simplifié).
Ne sont pas concernés : les personnes physiques percevant des revenus fonciers au titre de l’art. 61-I du CGI-MA. La Note Circulaire n° 737 (DGI, 27 février 2026) le confirme explicitement. La grande majorité des MRE propriétaires-bailleurs en nom propre relèvent de ce régime.
Ce qu’on te dit pas : la retenue de 5 % est une mesure de traçabilité, pas une hausse d’impôt. Chaque flux locatif via société sera désormais visible par la DGI avant même que tu déposes ta déclaration annuelle. C’est le même principe que le prélèvement à la source sur les salaires : l’Etat prend sa part en amont.
Comment fonctionne la retenue de 5 % sur les loyers ?
Le mécanisme est simple. Le locataire (débiteur du loyer) prélève 5 % du montant brut hors TVA avant de payer le bailleur (art. 15 ter CGI-MA). Il reverse cette somme au Trésor via un bordereau-avis, avant la fin du mois suivant le paiement (NC 737).
Ce qui entre dans la base de calcul
La base comprend trois composantes :
- Le loyer proprement dit
- La taxe de services communaux (TSC) facturée par le propriétaire
- Toutes les charges contractuellement mises à la charge du locataire
La TVA est exclue de la base. Aucun seuil de franchise n’existe : même 1 000 DH de loyer mensuel est soumis à la retenue si le bailleur et le locataire sont dans le périmètre (NC 737).
La retenue est non libératoire
C’est un acompte, pas un impôt final. La retenue de 5 % s’impute sur l’IS ou l’IR annuel du bailleur. Si l’impôt dû est inférieur à la retenue cumulée, l’excédent s’impute sur les acomptes provisionnels futurs.
Le piège : en IS, aucune restitution d’excédent n’est possible tant que la société est en exploitation (art. 170 CGI-MA). La restitution n’intervient qu’en cas de cessation d’activité. Pour une société déficitaire ou à faible résultat, la retenue de 5 % devient un prélèvement de trésorerie structurel.
Sanctions en cas de non-versement
Les sanctions visent le locataire-débiteur, pas le bailleur. Si le locataire ne prélève pas la retenue ou ne la reverse pas au Trésor :
| Infraction | Pénalité | Base légale |
|---|---|---|
| Défaut de versement de la retenue | 20 % du montant dû | art. 208 CGI-MA |
| Paiement tardif (premier mois) | 10 % + 5 % | art. 208 CGI-MA |
| Chaque mois supplémentaire | + 0,50 %/mois | art. 208 CGI-MA |
| Défaut de bordereau-avis | Sanctions art. 194-I et 228-I | art. 194-I, 228-I CGI-MA |
Le bailleur n’a aucune obligation de vérifier que le locataire a bien reversé la retenue. Mais si le locataire ne la prélève pas, le bailleur ne pourra pas l’imputer sur son IS : il faudra payer l’intégralité de l’IS lors de la déclaration.
Quel est le calendrier d’application de la retenue 5 % sur les loyers ?
Le déploiement est progressif. L’art. 247-XXXXVI du CGI-MA fixe les dates suivantes :
| Date | Locataires concernés | Bailleurs concernés |
|---|---|---|
| 1er juillet 2026 | Etat, collectivités territoriales, établissements publics, établissements de crédit, assurances/réassurance, entreprises CA HT >= 500 M DH | Personnes morales + personnes physiques RNR/RNS |
| 1er janvier 2027 | Entreprises CA HT >= 350 M DH | Personnes morales |
| 1er janvier 2028 | Entreprises CA HT >= 200 M DH | Personnes morales |
Concrètement : si ton locataire est une banque, une compagnie d’assurance, un ministère ou une grande entreprise, la retenue s’applique dès juillet 2026. Si c’est une PME avec un CA de 100 millions DH, elle n’est pas encore dans le périmètre.
Quel régime pour les MRE qui louent en nom propre ?
Si tu loues en ton nom (pas via société), rien ne change. Le régime des revenus fonciers des particuliers (art. 61-I CGI-MA) reste identique :
| Loyer brut annuel | Taux de retenue | Nature | Base légale |
|---|---|---|---|
| < 120 000 DH (~10 909 EUR) | 10 % | Non libératoire | art. 73-II-B-5° CGI-MA |
| >= 120 000 DH (~10 909 EUR) | 15 % | Non libératoire | art. 73-II-C-4° CGI-MA |
| >= 120 000 DH (sur option) | 20 % | Libératoire | art. 64-IV CGI-MA (LF 2025) |
Tes loyers bénéficient toujours de l’abattement forfaitaire de 40 % (art. 64-II CGI-MA) avant application du barème progressif IR. La tranche exonérée va jusqu’à 40 000 DH de revenu net imposable (art. 73-I CGI-MA, barème LF 2025).
Rappel : si tes loyers bruts ne dépassent pas 67 000 DH/an (~6 091 EUR), ton IR marocain est de 0 DH au barème progressif. L’abattement de 40 % ramène le net imposable sous le seuil exonéré de 40 000 DH.
En pratique : la retenue de 10 % ou 15 % prélevée par ton locataire dépasse souvent l’IR réellement dû. Tu as droit à une restitution de l’excédent (art. 241 bis-I CGI-MA), à condition de déposer ta déclaration annuelle avant le 1er mars (art. 82 CGI-MA).
Cas pratiques chiffrés : retenue 5 % vs régime classique
Cas pratique : Karim — SARL locative à Casablanca, locataire banque
Karim, 35 ans, cadre à Paris. Sa SARL détient un local commercial loué à une banque pour 50 000 DH/mois (4 545 EUR). La banque a un CA bien supérieur à 500 M DH.
| Etape | Détail | Montant annuel (MAD) | Montant annuel (EUR) |
|---|---|---|---|
| Loyer brut annuel | 50 000 x 12 | 600 000 | 54 545 |
| Retenue 5 % opérée par la banque | 600 000 x 5 % | 30 000 | 2 727 |
| Loyer effectivement encaissé | 600 000 - 30 000 | 570 000 | 51 818 |
| Charges SARL (gestion, entretien, amortissement) | Estimation | 200 000 | 18 182 |
| Bénéfice net fiscal (BNF) | 600 000 - 200 000 | 400 000 | 36 364 |
| IS 2026 (20 %) | 400 000 x 20 % | 80 000 | 7 273 |
| Imputation retenue 5 % | -30 000 | -2 727 | |
| IS net à payer | 80 000 - 30 000 | 50 000 | 4 545 |
Résultat : Karim paie le même IS total (80 000 DH). La retenue de 30 000 DH est un acompte qui réduit le solde IS à régler. L’impact est purement de trésorerie : 30 000 DH sont prélevés en amont au fil des mois, au lieu d’être payés en une fois lors de la déclaration.
Et si la SARL est déficitaire ? Avec un BNF de 0 DH, l’IS dû est la cotisation minimale de 3 000 DH (art. 144 CGI-MA). La retenue de 30 000 DH génère un excédent de 27 000 DH. Cet excédent s’impute sur les acomptes IS futurs mais ne sera jamais restitué tant que la société est active. C’est 27 000 DH (2 455 EUR) de trésorerie bloquée.
Cas pratique : Sofia — appartement en nom propre à Tanger, locataire particulier
Sofia, 38 ans, Suédoise d’origine marocaine installée à Stockholm. Son mari et elle possèdent un appartement à Tanger loué à un particulier pour 7 000 DH/mois (636 EUR).
| Etape | Détail | Montant annuel (MAD) | Montant annuel (EUR) |
|---|---|---|---|
| Loyer brut annuel | 7 000 x 12 | 84 000 | 7 636 |
| Abattement forfaitaire 40 % | 84 000 x 40 % | -33 600 | -3 055 |
| Revenu net imposable | 84 000 - 33 600 | 50 400 | 4 582 |
| IR barème progressif | 50 400 x 10 % - 4 000 | 1 040 | 95 |
| Retenue 5 % (art. 15 ter) ? | Non applicable | Non applicable |
Résultat : Sofia n’est pas concernée par la retenue de 5 %. Son appartement est détenu en nom propre, elle relève du régime des revenus fonciers (art. 61-I CGI-MA). L’IR dû est de 1 040 DH (95 EUR) par an. Si son locataire est un particulier dont les loyers ne dépassent pas le seuil de dispense (40 000 DH/an par bailleur, art. 160 bis CGI-MA), aucune retenue n’est prélevée automatiquement. Sofia doit effectuer un paiement spontané et une déclaration annuelle (art. 82 CGI-MA).
Le piège fréquent : beaucoup de MRE dans la situation de Sofia ne déclarent pas leurs loyers. Avec un locataire particulier, rien n’est retenu automatiquement. L’oubli expose à une majoration de 15 % (retard > 30 jours, art. 184 CGI-MA) et un minimum de 500 DH.
Conclusion
La retenue de 5 % s’inscrit dans une tendance plus large de la LF 2026 : la traçabilité. Trois dispositifs convergent au 1er juillet 2026 — retenue 5 % sur les loyers (art. 15 ter CGI-MA), droit d’enregistrement additionnel de 2 % sur les paiements en espèces (art. 133-III CGI-MA), et l’échange automatique CRS prévu à l’horizon 2028 (Peer Review AEOI 2025 Update, OCDE). Le Maroc remplace les amnisties ponctuelles par un arsenal de contrôle permanent.
- La retenue de 5 % ne concerne que les bailleurs personnes morales et les professionnels au RNR/RNS. Si tu loues en nom propre, le régime foncier classique (abattement 40 %, barème progressif) reste inchangé.
- Pour les MRE détenant des biens via société (SARL, SCI), la retenue crée un prélèvement de trésorerie structurel dès le 1er juillet 2026. Anticipe l’impact sur le cash-flow de ta société.
Pour le guide complet : - Fiscalité MRE : le guide complet pour ne rien oublier
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Wach 3refti ? La retenue de 5 % sur les loyers au Maroc ne concerne PAS les particuliers. Si tu loues en ton nom, rien ne change. Partaj m3a khouk li 3endou chi bien mkriy. Lis l’article complet : https://moriginals.org/fiscalite/retenue-source-5-pourcent-loyers-maroc-mre/
Pour aller plus loin
- - Fiscalité MRE : le guide complet pour ne rien oublier
- - Taxe et impôts MRE au Maroc : ce que tu paies vraiment
- - Erreurs fiscales MRE : les plus courantes et les plus coûteuses
- - Investissement immobilier rentable au Maroc : les vrais chiffres
Publié le 21 mars 2026 — Mis à jour le 21 mars 2026
Avertissement juridique
Cet article a été rédigé à titre informatif et pédagogique. Il ne constitue en aucun cas un conseil fiscal, juridique ou financier personnalisé.
Les informations présentées sont basées sur les textes en vigueur à la date de dernière mise à jour (voir ci-dessus). La législation évolue : vérifie toujours les textes applicables auprès des sources officielles (DGI marocaine, Legifrance).
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A propos de l’auteur
Yazid El-Wali — Fondateur de Moriginals. Né en France de parents marocains, naturalisé, il aspire au retour. Entrepreneur avec un parcours en finance, proche des entrepreneurs MRE et de leurs problématiques fiscales, juridiques et patrimoniales.
Moriginals n’est pas un cabinet de conseil. Cet article est rédigé à titre informatif. Pour un conseil personnalisé, consulte un professionnel habilité.
Questions fréquentes
Je loue mon appartement au Maroc en mon nom. La retenue de 5 % me concerne ?
Non. La retenue de 5 % (art. 15 ter CGI-MA) ne vise que les loyers versés à des personnes morales soumises à l'IS ou à des professionnels au RNR/RNS (Résultat Net Réel / Résultat Net Simplifié). Si tu loues en ton nom propre au régime des revenus fonciers (art. 61-I CGI-MA), tu restes au régime existant : retenue de 10 % (loyers bruts < 120 000 DH/an) ou 15 % (>= 120 000 DH), avec option libératoire à 20 % (NC 737, LF 2026).
Mon locataire est une PME avec un CA de 100 millions DH. Il doit retenir les 5 % dès juillet 2026 ?
Pas encore. Le calendrier progressif (art. 247-XXXXVI CGI-MA) prévoit que seules les entreprises avec un CA HT >= 500 millions DH, les établissements de crédit, les assurances et les entités publiques retiennent les 5 % dès le 1er juillet 2026. Les entreprises avec un CA >= 350 millions DH suivent au 1er janvier 2027, et celles avec un CA >= 200 millions DH au 1er janvier 2028.
La retenue de 5 % est libératoire ou je dois quand même déclarer ?
Elle est non libératoire. C'est un acompte sur ton IS ou IR annuel. Tu déclares normalement tes revenus, tu calcules ton impôt dû, et tu imputes la retenue de 5 % déjà prélevée. Si la retenue dépasse l'impôt dû, l'excédent s'impute sur les acomptes provisionnels futurs. Attention : en IS, aucune restitution n'est possible en cours d'exploitation (art. 170 CGI-MA).
Ma SCI détient un appartement loué au Maroc. Elle est concernée par les 5 % ?
Oui, si ta SCI est soumise à l'IS (ce qui est le cas par défaut au Maroc pour les sociétés civiles). Les loyers versés à une personne morale sont dans le périmètre de l'art. 15 ter CGI-MA. Le locataire éligible (selon le calendrier de CA) retiendra 5 % du loyer brut HT avant de te payer.
Quel est le régime fiscal qui reste en place pour les particuliers MRE bailleurs ?
Le régime des revenus fonciers (art. 61-I, 73-II CGI-MA) est inchangé. Tes loyers bénéficient de l'abattement forfaitaire de 40 % (art. 64-II CGI-MA), puis sont soumis au barème progressif IR (tranche exonérée jusqu'à 40 000 DH). La retenue prélevée par le locataire (10 % ou 15 %) est non libératoire et imputable. L'option libératoire à 20 % sur le brut reste disponible depuis la LF 2025.