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La taxe sur les terrains non bâtis (TNB) au Maroc a changé de visage. La loi 14-25, entrée en vigueur au 1er janvier 2026, remplace l’ancien zonage urbanistique par un classement fondé sur le niveau réel d’équipement. Résultat : à Casablanca, le tarif passe de 20 DH/m² à 30 DH/m². Un terrain de 1 000 m² te coûte désormais 30 000 DH par an (2 778 EUR) — rien que pour exister. Voici ce que la réforme change pour toi.
Ce que la loi 14-25 change concrètement pour la TNB
L’ancien système classait les terrains en deux catégories : zone immeubles et zone villas. Le tarif allait de 2 à 20 DH/m². Simple, mais déconnecté de la réalité du terrain.
La loi n° 14-25, promulguée par le Dahir n° 1-25-50 du 6 juin 2025 (BO n° 7418 du 3 juillet 2025), modifie la loi 47-06 relative à la fiscalité des collectivités territoriales. Le nouveau système repose sur trois catégories définies par le niveau d’équipement réel de la zone (art. 45 loi 47-06 modifié).
Les 3 catégories du nouveau barème TNB
| Catégorie | Critères d’équipement | Tarif (DH/m²) |
|---|---|---|
| Zone bien équipée | Totalité ou majorité : santé, enseignement, routes carrossables, eau, électricité, assainissement, éclairage public, transport urbain, collecte déchets | 15 — 30 |
| Zone moyennement équipée | Minimum : routes carrossables + eau potable + électricité | 5 — 15 |
| Zone faiblement équipée | Dépourvue de la totalité ou majorité des infrastructures | 0,5 — 2 |
Les tarifs exacts sont fixés par arrêté du président du conseil communal, validé par le gouverneur. Le seuil minimum de perception est de 200 DH.
Ancien régime vs nouveau régime : le comparatif
| Paramètre | Ancien régime (loi 47-06, modifiée 2020) | Nouveau régime (loi 14-25, 2026) |
|---|---|---|
| Classification | 2 catégories : zone immeubles / zone villas | 3 catégories par niveau d’équipement |
| Tarif maximum | 20 DH/m² | 30 DH/m² |
| Tarif minimum | 2 DH/m² | 0,5 DH/m² |
| Seuil de perception | 200 DH | 200 DH |
| Base de classification | Zonage urbanistique | Équipement réel en infrastructures |
La logique a basculé. L’ancien système demandait : “ton terrain est en zone immeubles ou zone villas ?”. Le nouveau demande : “ta zone a-t-elle des routes, de l’eau, de l’électricité, des écoles ?”. Plus la zone est équipée, plus tu paies.
Casablanca : 30 DH/m², le tarif maximum appliqué partout
Casablanca a frappé fort. Lors d’une session extraordinaire fin décembre 2025, le conseil de la ville a voté un tarif unique de 30 DH/m² sur tout son territoire (Medias24, 17/01/2026 ; Le360, 18/01/2026). L’ancien tarif était de 20 DH/m² en zone immeubles et 12 DH/m² en zone villas.
Les recettes estimées : environ 300 millions de DH par an.
Ce qu’on te dit pas
Marrakech a aussi voté de nouveaux tarifs le 24 décembre 2025. Mais pour les autres grandes villes — Rabat, Tanger, Agadir, Fès, Meknès, Oujda, Kénitra — aucune donnée tarifaire fiable n’a été publiée. Il n’existe aucune base de données centralisée des tarifs TNB par commune. Pour connaître ton tarif, tu dois contacter ta commune directement.
Le choc chiffré : combien te coûte l’inaction
Voici ce que représente la TNB à Casablanca au nouveau tarif de 30 DH/m², cumulée sur 5 et 10 ans sans construction ni cession :
| Surface du terrain | TNB annuelle (Casa 2026) | TNB sur 5 ans | TNB sur 10 ans | En EUR (10 ans) |
|---|---|---|---|---|
| 500 m² | 15 000 DH | 75 000 DH | 150 000 DH | 13 889 EUR |
| 1 000 m² | 30 000 DH | 150 000 DH | 300 000 DH | 27 778 EUR |
| 2 000 m² | 60 000 DH | 300 000 DH | 600 000 DH | 55 556 EUR |
| 5 000 m² | 150 000 DH | 750 000 DH | 1 500 000 DH | 138 889 EUR |
Pour un terrain de 1 000 m², c’est 30 000 DH par an. Le SMIC marocain est d’environ 3 500 DH/mois, soit ~42 000 DH/an. La TNB de ton terrain représente 71 % d’un SMIC annuel. Tu paies l’équivalent de 8,5 mois de salaire minimum — pour un terrain qui ne te rapporte rien.
Exonérations : le MRE n’a aucun passe-droit
Aucune exonération spécifique n’existe pour les MRE. Les exonérations permanentes (art. 41 loi 47-06, non modifié) couvrent :
- Les terrains de l’État et des collectivités territoriales
- Les terrains des Habous publics
- Les terres collectives
- Les terrains affectés à des programmes sociaux
Les exonérations temporaires (art. 42 loi 47-06) s’appliquent dans trois cas :
- Terrains non desservis par l’eau ou l’électricité
- Terrains frappés d’interdiction de construire
- Terrains sous autorisation de lotir ou de construire en cours
Si ton terrain est dans une zone bien équipée (eau, électricité, routes), tu ne rentres dans aucune de ces cases. Tu paies.
Déclaration depuis l’étranger : le casse-tête MRE
La déclaration de la TNB est annuelle, avant le 1er mars, auprès du percepteur communal. Les pénalités de retard : majoration de 10 % + 5 % le premier mois + 0,50 % par mois supplémentaire.
Le problème concret : la plateforme numérique de déclaration et paiement en ligne, annoncée par le ministère de l’Intérieur, n’est pas opérationnelle en mars 2026. Tu dois te déplacer physiquement ou mandater un tiers par procuration.
Entre Moriginals : demande à un membre de ta famille au Maroc de te servir de mandataire. Prépare une procuration légalisée. Sans ça, tu risques la majoration de 15,5 % — pour une formalité que le Maroc ne te permet pas de faire en ligne.
Quelle opposabilité juridique ?
La loi 14-25 ne prévoit pas de décrets d’application pour les critères de classification des zones. Le système repose sur la loi elle-même (art. 45), des circulaires du ministère de l’Intérieur (valeur administrative, non réglementaire) et les arrêtés fiscaux communaux. L’absence de décret crée un vide : les critères définis par de simples circulaires pourraient être contestés juridiquement devant les juridictions administratives. Aucune jurisprudence n’existe à ce jour.
Cas pratiques : combien ça te coûte vraiment
Cas pratique : Rachid — le terrain hérité qui saigne
Rachid, 55 ans, vit à Lille. Il a hérité d’un terrain de 800 m² à Casablanca (quartier Aïn Diab, zone bien équipée). Valeur estimée : 6 000 000 DH (555 556 EUR). Pas de projet de construction. Le terrain “attend” depuis 10 ans.
| Poste | Ancien régime (zone immeubles) | Nouveau régime (2026) |
|---|---|---|
| TNB annuelle | 800 x 20 = 16 000 DH (1 481 EUR) | 800 x 30 = 24 000 DH (2 222 EUR) |
| TNB sur 5 ans | 80 000 DH (7 407 EUR) | 120 000 DH (11 111 EUR) |
| TNB sur 10 ans | 160 000 DH (14 815 EUR) | 240 000 DH (22 222 EUR) |
| Hausse annuelle | — | +8 000 DH (+741 EUR), soit +50 % |
Résultat : Rachid paie 24 000 DH de plus par an qu’avant la réforme. Sur 10 ans d’inaction, c’est 240 000 DH (22 222 EUR) partis en fumée. La TNB représente 4 % de la valeur du terrain sur 10 ans — sans compter l’inflation des tarifs communaux. Bqa ytsenna (il continue d’attendre) et le compteur tourne.
Ses 3 options :
- Vendre : prix estimé 6 000 000 DH. TPI (taxe sur profit immobilier) de 20 % sur la plus-value (art. 61 à 65 CGI-MA). Si le terrain a été acquis par succession à une valeur déclarée de 3 000 000 DH il y a 10 ans, plus-value = 6 000 000 - 3 450 000 (valeur + 15 % de frais forfaitaires) = 2 550 000 DH. TPI = 510 000 DH (47 222 EUR). Cotisation minimale de 3 % = 180 000 DH — ici la TPI calculée est supérieure, donc c’est 510 000 DH. Pour le détail du calcul, voir Plus-value immobilière MRE : le piège de la triple taxation.
- Construire : un petit immeuble (3 appartements, loyer moyen 6 000 DH/mois chacun = 216 000 DH/an de revenus bruts). La TNB disparaît (terrain bâti) et les loyers couvrent les charges. Investissement estimé : 1 500 000 à 2 500 000 DH (139 000 à 231 000 EUR).
- Continuer à payer : 24 000 DH/an, en sachant que le tarif peut encore augmenter.
Cas pratique : Sofia — le terrain du conjoint non-marocain
Sofia, 38 ans, vit à Stockholm. Son mari est marocain, décédé il y a 2 ans. Elle a hérité, entre autres, d’un terrain de 500 m² dans la banlieue de Rabat. Zone moyennement équipée (routes + eau + électricité, mais pas d’assainissement ni de transport urbain).
| Poste | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Tarif estimé (hypothèse : 10 DH/m² en zone moyennement équipée) | 500 x 10 | 5 000 DH/an (463 EUR) |
| TNB sur 5 ans | 5 000 x 5 | 25 000 DH (2 315 EUR) |
Résultat : le coût est plus modéré que Casablanca, mais Sofia fait face à un problème supplémentaire. En tant que conjointe non-marocaine, elle doit naviguer un droit foncier qu’elle ne connaît pas, dans une langue qu’elle ne maîtrise pas, sans plateforme en ligne. Le tarif exact de sa commune n’est publié nulle part en ligne. Elle doit mandater un avocat ou un membre de la famille au Maroc pour connaître ses obligations.
Le réflexe Moriginal
Si tu as hérité d’un terrain et que tu ne sais pas quoi en faire : (1) identifie ta commune et contacte le percepteur communal pour connaître le tarif TNB exact, (2) calcule le coût cumulé sur 5 ans, (3) compare avec la valeur du terrain et le coût d’une construction ou d’une vente. La pire stratégie est de ne rien faire.
Conclusion
- La loi 14-25 transforme la TNB d’une charge modeste en incitation punitive. Un terrain de 1 000 m² à Casablanca coûte 30 000 DH/an (2 778 EUR). L’inaction est la stratégie la plus chère.
- Aucune exonération MRE n’existe, aucune déclaration en ligne n’est possible en 2026. Trois choix : vendre, construire, ou payer. Si tu envisages de construire pour louer, la SCI au Maroc et la retenue de 5 % sur les loyers est un sujet à maîtriser avant de te lancer.
Pour le guide complet : Acheter un bien au Maroc sans se faire avoir : guide MRE 2026
Pour aller plus loin
- Acheter un bien au Maroc sans se faire avoir : guide MRE 2026
- Prix immobilier Maroc 2026 : les vrais chiffres par ville
- Investissement locatif au Maroc : les pièges que personne ne te dit
- Plus-value immobilière MRE : le piège de la triple taxation
- SCI au Maroc : la retenue 5 % loyers change tout en 2026
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Wach 3endek terrain f-Maroc ou matbni walou ? (Tu as un terrain au Maroc sans rien construire dessus ?) La TNB passe à 30 DH/m² à Casa. Un terrain de 1 000 m² = 30 000 DH/an perdus. Lis l’article complet : https://moriginals.org/immobilier/tnb-maroc-2026-terrain-non-bati-mre/
Avertissement juridique
Cet article a été rédigé à titre informatif et pédagogique. Il ne constitue en aucun cas un conseil fiscal, juridique ou financier personnalisé.
Les informations présentées sont basées sur les textes en vigueur à la date de dernière mise à jour (voir ci-dessous). La législation évolue : vérifie toujours les textes applicables auprès des sources officielles (DGI marocaine, Bulletin Officiel).
Pour ta situation personnelle, consulte un professionnel : avocat fiscaliste, expert-comptable ou conseil en gestion de patrimoine habilité.
Moriginals décline toute responsabilité en cas d’utilisation directe des informations contenues dans cet article sans vérification préalable auprès d’un professionnel qualifié.
Publié le 21 mars 2026 — Mis à jour le 21 mars 2026
À propos de l’auteur
Yazid El-Wali — Fondateur de Moriginals. Né en France de parents marocains, naturalisé, il aspire au retour. Entrepreneur avec un parcours en finance, proche des entrepreneurs MRE et de leurs problématiques fiscales, juridiques et patrimoniales.
Moriginals n’est pas un cabinet de conseil. Cet article est rédigé à titre informatif. Pour un conseil personnalisé, consulte un professionnel habilité.
Questions fréquentes
Combien je paie de TNB sur mon terrain au Maroc en 2026 ?
Le tarif dépend de ta commune et de la catégorie d'équipement de la zone. En zone bien équipée : 15 à 30 DH/m². En zone moyennement équipée : 5 à 15 DH/m². En zone faiblement équipée : 0,5 à 2 DH/m² (art. 45 loi 47-06 modifié par loi 14-25). Casablanca applique le maximum de 30 DH/m² depuis le 1er janvier 2026.
Comment je déclare ma TNB si je vis en Europe ?
En mars 2026, la seule option est la déclaration physique auprès du percepteur communal ou la procuration à un tiers. La plateforme de déclaration en ligne annoncée par le ministère de l'Intérieur n'est pas encore opérationnelle. Délai : avant le 1er mars de chaque année. Pénalités : majoration de 10 % + 5 % le premier mois + 0,50 % par mois supplémentaire.
Mon terrain est exonéré de TNB si je suis MRE ?
Non. Aucune exonération spécifique n'existe pour les MRE (Marocains Résidant à l'Étranger). Les exonérations permanentes couvrent les terrains de l'État, des collectivités, des Habous publics et des terres collectives (art. 41 loi 47-06). Les exonérations temporaires concernent les terrains non desservis en eau ou électricité, frappés d'interdiction de construire, ou sous autorisation de lotir en cours (art. 42 loi 47-06).
Mon terrain est constructible mais je ne veux pas construire. Quelles options ?
Trois options : vendre et récupérer ta plus-value (taxe sur profit immobilier de 20 % sur la plus-value, cotisation minimale de 3 % du prix de cession — art. 61 à 65 CGI-MA), construire pour transformer la charge en revenu locatif, ou continuer à payer la TNB chaque année en acceptant le coût. L'inaction est désormais la stratégie la plus chère.
La TNB augmente chaque année automatiquement ?
Le tarif n'est pas indexé automatiquement. Mais chaque commune peut voter un nouveau tarif dans la fourchette légale de sa catégorie. Le risque : une commune qui applique 15 DH/m² aujourd'hui peut passer à 30 DH/m² demain par simple arrêté du président du conseil communal validé par le gouverneur.