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La LF 2026 (Loi de Finances, loi n° 50-25) introduit une retenue à la source de 5 % sur les loyers versés aux personnes morales soumises à l’IS (Impôt sur les Sociétés). Si tu détiens un bien au Maroc via une SCI (Société Civile Immobilière), ce nouveau prélèvement s’applique dès le 1er juillet 2026. Mais la vraie question est ailleurs : faut-il encore créer une SCI pour investir au Maroc en 2026 ?
Cet article te donne les chiffres, les comparatifs et les alternatives concrètes.
Comment fonctionne la retenue de 5 % sur les loyers en 2026
La retenue de 5 % sur les loyers est le mécanisme le plus important de la LF 2026 pour les propriétaires via société. Le locataire prélève 5 % du loyer brut hors TVA et le reverse au Trésor (art. 15 ter CGI-MA, introduit par art. 7 LF 2026).
Qui est concerné par la retenue 5 %
La retenue vise les bailleurs personnes morales soumises à l’IS et les personnes physiques au RNR/RNS (Régime Net Réel / Régime Net Simplifié). Les particuliers qui louent en nom propre au régime des revenus fonciers (art. 61-I CGI-MA) ne sont pas touchés (NC 737, DGI, 27 février 2026).
Trois types de SCI sont affectées de manière différente :
| Type de SCI | Régime fiscal | RAS applicable | Base légale |
|---|---|---|---|
| SCI marocaine de location (soumise IS) | IS 20 % | 5 % (art. 15 ter) | Art. 3-3° CGI-MA |
| SCI marocaine transparente (jouissance) | IR des associés | IR foncier (10/15/20 %) | NC 737 |
| SCI française (traitée opaque) | IS par défaut | 5 % et/ou 10 % | Art. 2 et 3-1° CGI-MA |
Le calendrier progressif
Le déploiement se fait par tranche de chiffre d’affaires du locataire (art. 247-XXXXVI CGI-MA) :
- 1er juillet 2026 : locataires publics (État, collectivités), banques, assurances, et entreprises avec CA >= 500 M MAD (millions de dirhams marocains)
- 1er janvier 2027 : entreprises avec CA >= 350 M MAD
- 1er janvier 2028 : entreprises avec CA >= 200 M MAD
Si ton locataire est un particulier ou une petite entreprise sous ces seuils, la retenue ne s’applique pas encore. Mais la trajectoire est claire : à terme, tous les locataires professionnels retiendront 5 %.
Le piège de la trésorerie
La retenue est non libératoire. Elle s’impute sur l’IS annuel de la SCI. Mais si la SCI a peu de bénéfice ou est déficitaire, la retenue crée un prélèvement de trésorerie structurel.
Ce qu’on te dit pas
Si la SCI a un BNF (Bénéfice Net Fiscal) inférieur au montant des retenues cumulées, l’excédent ne sera jamais restitué tant que la société est active. Il s’impute uniquement sur les acomptes provisionnels IS futurs (art. 170 CGI-MA). Pour une SCI déficitaire, c’est de l’argent bloqué au Trésor marocain sans date de retour.
SCI française au Maroc : le vide juridique qui coûte cher
C’est le sujet que personne ne traite. La DGI (Direction Générale des Impôts) marocaine ne reconnaît pas la transparence d’une SCI française.
Pourquoi la transparence n’est pas reconnue
L’article 2 du CGI-MA soumet à l’IS « les sociétés quels que soient leur forme et leur objet ». L’article 3-1° exclut de l’IS les SNC et SCS (Sociétés en Nom Collectif / Sociétés en Commandite Simple) — mais uniquement celles constituées au Maroc ne comprenant que des personnes physiques (art. 3-1° CGI-MA). Ta SCI française ne remplit pas cette condition.
L’article 3-3° CGI-MA réserve la transparence aux SCI marocaines d’attribution ou de jouissance personnelle — pas aux SCI de location nue à des tiers.
Aucune circulaire, aucune instruction, aucun rescrit publié de la DGI ne traite du régime fiscal des sociétés civiles étrangères détenant des biens au Maroc. Aucune jurisprudence des Commissions Locales de Taxation (CLT) ou de la CNRF (Commission Nationale du Recours Fiscal) n’a été identifiée sur ce sujet. La convention FR-MA 1970 ne contient aucune clause « partnership » sur le traitement des sociétés de personnes.
La retenue 5 % + le risque IS = double peine
Si ta SCI française est traitée comme opaque (ce qui est l’hypothèse par défaut), elle subit :
- La retenue de 5 % opérée par le locataire sur les loyers (art. 15 ter CGI-MA)
- L’IS de 20 % sur le bénéfice net fiscal (art. 19-I CGI-MA, barème unifié 2026)
- La cotisation minimale de 3 000 MAD (~273 EUR) même sans bénéfice (art. 144 CGI-MA)
Et la coordination entre la RAS 5 % (art. 15 ter) et la RAS 10 % sur les produits versés à des non-résidents (art. 15 CGI-MA) n’est pas tranchée. Le risque est un cumul.
En pratique
Le conseiller patrimonial français qui te recommande de « loger ton bien marocain dans une SCI » ignore le plus souvent que la DGI marocaine traitera cette SCI comme une société opaque. Le jour du contrôle, c’est toi qui paieras l’IS rétroactif — pas ton conseiller.
Le vrai coût d’une SCI vs la détention directe sur 20 ans
Les chiffres sont sans appel. Pour un bien de 1 500 000 MAD (~136 000 EUR) détenu 20 ans avec des loyers de 60 000 MAD/an :
| Poste | Détention directe + Hiba | SCI française | SCI marocaine (IS) |
|---|---|---|---|
| Création (one-shot) | 22 500 MAD (1,5 % Hiba) = 2 045 EUR | 16 500 MAD (1 500 EUR) | 5 500 MAD = 500 EUR |
| Frais annuels x 20 ans | 0 | 330 000 MAD (30 000 EUR) | 20 000 MAD = 1 818 EUR |
| Risque IS (20 % x loyer net x 20 ans) | 0 | 240 000 MAD (21 818 EUR) | 240 000 MAD (21 818 EUR) |
| Total sur 20 ans | 22 500 MAD = 2 045 EUR | 586 500 MAD = 53 318 EUR | 265 500 MAD = 24 136 EUR |
| Surcoût vs Hiba | — | +564 000 MAD = +51 273 EUR | +243 000 MAD = +22 091 EUR |
Les 51 000 EUR de surcoût SCI française représentent 37,6 % de la valeur du bien consommés en frais de structure et fiscalité.
Quand la SCI française se justifie (et quand non)
La SCI française ne devient fiscalement pertinente que si :
- Le patrimoine immobilier au Maroc dépasse 200 000 EUR en plusieurs biens
- L’objectif principal est la transmission via démembrement de parts (donation nue-propriété, abattement 100 000 EUR/enfant tous les 15 ans, art. 779-I CGI)
- La famille est recomposée et nécessite des clauses d’agrément sur mesure
Pour un bien unique de valeur modérée — le cas de 80 % des MRE (Marocains Résidant à l’Étranger) — la SCI française est un gaspillage documenté.
La Hiba : l’alternative que ton conseiller ne connaît pas
La donation Hiba avec réserve d’usufruit est l’outil le plus efficace pour transmettre un bien au Maroc. Et personne n’en parle dans les cabinets patrimoniaux français.
Comment ça marche
Le parent transfère la nue-propriété du bien à ses enfants tout en conservant l’usufruit — le droit d’habiter ou de percevoir les loyers (art. 273, 79 et 80 loi 39-08, Code des droits réels). Au décès, l’usufruit s’éteint automatiquement. Le bien sort de la masse successorale.
Résultat :
- Droits d’enregistrement : 1,5 % en ligne directe (art. 133-I-C-4° CGI-MA)
- TPI (Taxe sur le Profit Immobilier) : exonérée (art. 63 et 68 CGI-MA)
- Frais annuels : zéro
- Taassib : éliminé (le bien n’est plus dans la succession)
La Cour de cassation marocaine a validé la combinaison donation + usufruit (arrêt de 2004, Juricaf). Le Conseil supérieur des Oulémas a officiellement recommandé la Hiba comme mécanisme correctif dans le cadre de la réforme de la Moudawwana 2024-2025.
Le réflexe Moriginal
Avant de payer un avocat pour créer une SCI, fais chiffrer une Hiba chez un notaire marocain. Pour un bien de 2 M MAD, la Hiba coûte 30 000 MAD. La SCI française coûte 350 000 MAD sur 20 ans. La différence passe dans l’héritage de tes enfants.
Cas pratiques chiffrés
Cas pratique : Nadia — SCI française et retenue 5 % sur un locatif à Casablanca
Nadia, 42 ans, vit à Bruxelles. Elle a créé une SCI française en 2019 pour détenir un appartement de 2 200 000 MAD (~200 000 EUR) à Casablanca, loué à une société d’assurance (CA > 500 M MAD). Loyer brut : 10 000 MAD/mois, soit 120 000 MAD/an (~10 909 EUR).
Situation avant le 1er juillet 2026 :
| Poste | Montant (MAD) | Montant (EUR) |
|---|---|---|
| Loyer brut annuel | 120 000 | 10 909 |
| Charges locales (taxe habitation, services communaux) | -10 000 | -909 |
| Frais annuels SCI (comptable, CFE, banque) | -16 500 | -1 500 |
| IS 20 % si DGI requalifie (sur 110 000 net) | -22 000 | -2 000 |
| Net annuel | 71 500 | 6 500 |
Situation à partir du 1er juillet 2026 :
| Poste | Montant (MAD) | Montant (EUR) |
|---|---|---|
| Loyer brut annuel | 120 000 | 10 909 |
| RAS 5 % retenue par le locataire | -6 000 | -545 |
| Loyer encaissé par la SCI | 114 000 | 10 364 |
| Charges locales | -10 000 | -909 |
| Frais annuels SCI | -16 500 | -1 500 |
| IS 20 % sur BNF (104 000 - 16 500 = 87 500) | -17 500 | -1 591 |
| Imputation RAS 5 % sur IS | +6 000 | +545 |
| IS net à payer | -11 500 | -1 045 |
| Net annuel | 76 000 | 6 909 |
Prélèvements sociaux en France : les revenus fonciers de la SCI sont déclarés par Nadia sur sa 2047. La Belgique ne relevant pas du régime UE/EEE pour la CSG/CRDS, le taux est de… 0 % — Nadia n’est pas résidente fiscale française. Mais elle est imposable en Belgique sur ses revenus mondiaux.
Verdict : la retenue 5 % ne change pas le net final de Nadia car elle s’impute sur l’IS. Mais elle crée un décalage de trésorerie de 6 000 MAD/an (545 EUR). Le vrai problème reste le surcoût structurel de la SCI française : 16 500 MAD/an de frais + le risque IS 20 % si la DGI requalifie.
Sur 20 ans, la SCI française coûte à Nadia entre 430 000 et 586 000 MAD de plus (39 000 à 53 000 EUR) qu’une détention directe + Hiba.
Cas pratique : Sofia — SCI ou Hiba pour transmettre à ses deux filles
Sofia, 38 ans, vit à Stockholm avec son mari suédois. Elle a hérité d’un appartement de 1 800 000 MAD (~164 000 EUR) à Rabat, titré. Deux filles (12 et 9 ans). Aucun fils. Sofia a trois frères (collatéraux masculins = ayants droit au taassib en succession islamique).
Sans Hiba (succession classique selon la Moudawwana) :
| Héritiers | Part | Montant (MAD) | Montant (EUR) |
|---|---|---|---|
| 2 filles (2/3 du bien, art. 347 Moudawwana) | 66,7 % | 1 200 000 | 109 091 |
| 3 frères de Sofia (taassib, 1/3) | 33,3 % | 600 000 | 54 545 |
| Total transmis aux filles | — | 1 200 000 | 109 091 |
Avec Hiba + réserve d’usufruit :
| Poste | Montant (MAD) | Montant (EUR) |
|---|---|---|
| Droits d’enregistrement (1,5 % x 1 800 000) | 27 000 | 2 455 |
| TPI | Exonéré | Exonéré |
| Frais notaire/adoul | ~5 000 | ~455 |
| Coût total | 32 000 | 2 910 |
| Transmis aux filles | 1 800 000 | 163 636 |
Gain net de la Hiba : +600 000 MAD (54 545 EUR) protégés pour les filles, contre un investissement de 32 000 MAD. ROI : 18 pour 1. Sofia conserve le droit d’habiter ou de louer l’appartement jusqu’à son décès.
Pourquoi la SCI n’est pas une option pour Sofia : avec un patrimoine marocain de 164 000 EUR — sous le seuil de 200 000 EUR — et deux enfants, l’abattement français de 100 000 EUR/enfant couvre la totalité. La SCI ne crée aucune économie de droits de succession en France. Elle ne ferait qu’ajouter 30 000 EUR de frais sur 20 ans.
Grille de décision : SCI ou pas en 2026
| Critère | Détention directe + Hiba | SCI française | SCI marocaine (IS) |
|---|---|---|---|
| Coût de création | 1,5 % Hiba | 1 500 EUR | 500 EUR |
| Frais annuels | Aucun | 800-2 500 EUR/an | Limités (~90 EUR/an) |
| RAS 5 % loyers (LF 2026) | Non (particulier) | Oui (opaque) | Oui (si IS) |
| Risque requalification DGI | Aucun | Élevé | Faible |
| Protection anti-taassib | Oui (Hiba) | Oui (parts SCI) | Partielle |
| Exonération TPI résidence principale | Oui | Perdue | Perdue |
| Crédit bancaire | Oui (bien titré) | Complexe | Possible |
| Seuil de pertinence | Tout patrimoine | > 200 000 EUR/enfant | Indivision familiale |
Conclusion
- La retenue de 5 % sur les loyers (art. 15 ter CGI-MA) touche toute SCI soumise à l’IS dès le 1er juillet 2026. Pour la majorité des MRE détenant un seul bien, la SCI française coûte entre 43 000 et 53 000 EUR de plus qu’une détention directe sur 20 ans — sans compter le risque de requalification opaque par la DGI.
- La donation Hiba avec usufruit (1,5 % de droits, zéro TPI) protège les enfants contre le taassib et coûte 10 à 50 fois moins cher qu’un montage SCI.
- Si tu détiens un terrain nu au Maroc (non encore construit), la réforme de la TNB 2026 ajoute une charge annuelle pouvant atteindre 30 DH/m² à Casablanca — une raison supplémentaire de ne pas laisser un terrain “attendre” sans décision.
Pour le guide complet : Acheter un bien au Maroc sans se faire avoir : guide MRE 2026
Pour aller plus loin
- Acheter un bien au Maroc sans se faire avoir : guide MRE 2026
- TNB Maroc 2026 : ton terrain te coûte jusqu’à 30 DH/m²
- Succession MRE : protéger ta famille des deux côtés
- Fiscalité MRE : le guide complet 2026
- Investissement locatif au Maroc : les pièges que personne ne te dit
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Wach 3andek SCI bach tcheddi ddar f’le bled ? (Tu as une SCI pour ton bien au Maroc ?) La LF 2026 retient 5 % de tes loyers — et ta SCI française te coûte +50 000 EUR sur 20 ans vs une Hiba à 1,5 %. Lis l’article complet : https://moriginals.org/immobilier/sci-retenue-5-loyers-maroc-2026/
Avertissement juridique
Cet article a été rédigé à titre informatif et pédagogique. Il ne constitue en aucun cas un conseil fiscal, juridique ou financier personnalisé.
Les informations présentées sont basées sur les textes en vigueur à la date de dernière mise à jour (voir ci-dessous). La législation évolue : vérifie toujours les textes applicables auprès des sources officielles (Legifrance, BOFiP, DGI marocaine).
Pour ta situation personnelle, consulte un professionnel : avocat fiscaliste, expert-comptable ou conseil en gestion de patrimoine habilité.
Moriginals décline toute responsabilité en cas d’utilisation directe des informations contenues dans cet article sans vérification préalable auprès d’un professionnel qualifié.
À propos de l’auteur
Yazid El-Wali — Fondateur de Moriginals. Né en France de parents marocains, naturalisé, il aspire au retour. Entrepreneur avec un parcours en finance, proche des entrepreneurs MRE et de leurs problématiques fiscales, juridiques et patrimoniales.
Moriginals n’est pas un cabinet de conseil. Cet article est rédigé à titre informatif. Pour un conseil personnalisé, consulte un professionnel habilité.
Publié le 21 mars 2026 — Mis à jour le 21 mars 2026
Questions fréquentes
La retenue de 5 % sur les loyers concerne-t-elle ma SCI au Maroc ?
Si ta SCI est soumise à l'IS (ce qui est le cas par défaut pour les SCI de location), oui. La retenue de 5 % du loyer brut hors TVA est opérée par le locataire dès le 1er juillet 2026 (art. 15 ter CGI-MA). Elle s'impute sur l'IS annuel avec droit à restitution en cas d'excédent. Les SCI marocaines transparentes (jouissance personnelle des associés) ne sont pas concernées : leurs associés restent soumis aux taux IR foncier de 10, 15 ou 20 % (NC 737, DGI).
Une SCI française qui détient un bien au Maroc est-elle concernée par la retenue 5 % ?
La LF 2026 et la Note Circulaire n° 737 ne traitent pas le cas des SCI étrangères. Mais la DGI traite la SCI française comme une société opaque soumise à l'IS (art. 2 et 3-1° CGI-MA). Le locataire devrait donc retenir 5 %. Le risque de cumul avec la RAS 10 % sur produits versés à des non-résidents (art. 15 CGI-MA) n'est pas tranché.
Faut-il encore créer une SCI pour détenir un bien au Maroc ?
Pour un bien unique de moins de 200 000 EUR, non. Le surcoût SCI française atteint 51 000 EUR sur 20 ans par rapport à une détention directe + donation Hiba (1,5 % de droits d'enregistrement, zéro TPI). La SCI n'est pertinente que si le patrimoine dépasse 200 000 EUR par enfant après décote et que la transmission via abattements français (100 000 EUR/enfant tous les 15 ans, art. 779-I CGI) est l'objectif principal.
La donation Hiba remplace-t-elle la SCI pour protéger mes enfants ?
La Hiba avec réserve d'usufruit (art. 273 et 79-80 loi 39-08) sort le bien de la masse successorale, élimine le taassib et coûte 1,5 % de droits d'enregistrement en ligne directe. La TPI est exonérée. Le donateur conserve l'usage du bien jusqu'à son décès. C'est 10 à 50 fois moins cher qu'un montage SCI française sur 20 ans. Validée par la Cour de cassation marocaine et recommandée par le Conseil supérieur des Oulémas.
Comment fonctionne la retenue de 5 % concrètement ?
Le locataire (s'il est éligible selon le calendrier) retient 5 % du loyer brut hors TVA et le reverse au Trésor avant la fin du mois suivant le paiement (art. 15 ter CGI-MA). La retenue est non libératoire : elle s'impute sur l'IS annuel. Si l'IS dû est inférieur à la retenue cumulée, l'excédent s'impute sur les acomptes provisionnels futurs. La restitution en cours d'exploitation n'est pas possible (art. 170 CGI-MA).